«Xalq banki» эскроуга тайёргарликни энди бошлаяптими?

Давлатга тегишли «Xalq banki» уй-жой қурилишида эскроу ҳисобварақлари билан ишлаш тизимини яратиш учун консултант қидирмоқда. Тегишли лот давлат харидлари платформасида эълон қилинди. Лотнинг техник топшириқ ҳужжатлари таҳририят ихтиёрида мавжуд.

Харид предмети — «АТ “Xalq banki” тизимида уй-жой қурилишида лойиҳавий молиялаштириш сегментини ишлаб чиқиш ҳамда эскроу ҳисобварақлари механизмини жорий этиш». Бошланғич нарх — 13,3 млрд сўм. Таклифларни қабул қилиш 12-ноябр соат 12:26 да якунланди.

Техник топшириққа кўра, банк бошқаруви лойиҳани 2026-йил 19-июнда, Кузатув кенгаши эса 30-июлда маъқуллаган. Демак, банк бирламчи бозор учун эскроуга расмий тайёргарликни шу йил ёзда бошлаган бўлиши мумкин. Тизимни амалда синаб кўриш эса 2027-йилга, тўлиқ ишга тушириш эса 2027-йилнинг охиригача чўзилиш эҳтимоли мавжуд.

Ижрочидан нима талаб этилади?

Иш тўрт босқичдан иборат. Муддатлар ижрочи олдиндан тўловни олган кундан бошлаб ҳисобланади:

•      1-босқич (30 кунгача): операцион модел, нарх белгилаш методикаси, пул оқими модели ва камида 30 та ўқув машғулоти.

•      2-босқич (31–120-кунлар): банкнинг автоматлаштирилган банк тизими (АБТ) ва кредит конвейери учун бизнес-талаблар, IT-ўзгаришлар йўл харитаси ва KPI рўйхати.

•      3-босқич (121–240-кунлар): қарор қабул қилиш тизими. У ҳар бир қурилиш лойиҳасига рейтинг беради, дефолт эҳтимоли (PD) ва йўқотиш даражасини (LGD) ҳисоблайди ҳамда стресс-тест ўтказади.

•      4-босқич (241–305-кунлар): пилот ҳамда Марказий банк ва Урбанизация ва уй-жой бозорини барқарор ривожлантириш миллий қўмитаси билан ишлашда кўмак. Шунингдек, ислом молияси маҳсулотлари, сунъий интеллект ва блокчейндан фойдаланиш имкониятлари ҳам ўрганилади.

Банк ижрочига қатъий талаблар қўйган. У Ўзбекистон ва/ёки МДҲ давлатларидаги тижорат банкларида эскроу операциялари бўйича тажрибага эга бўлиши керак. Жамоада МДҲ давлатларида лойиҳавий молиялаштириш ва эскроуни тартибга солган идорада ишлаган мутахассис ҳам бўлиши лозим. Яна бир ходимда FRM, CFA, PRM ёки CAIA сертификати талаб қилинади.

Ишлаб чиқилган барча методика ва моделлар банкка ўтади. Банк улардан қўшимча келишувсиз фойдалана олади.

Бирламчи бозор учун эскроу: ҳужжатда нималар бор?

Ўзбекистонда ҳозир эскроунинг икки кўриниши бор. Биринчиси — 2026-йил 1-апрелдан жорий этилган кўчмас мулк олди-сотдисида ҳисоб-китобларни эскроу ҳисобварақлари орқали амалга ошириш. Иккинчиси — ҳали қурилиши битмаган уйлар сотувида қўлланадиган эскроу. Банклар иккиламчи бозор учун эскроуни аллақачон йўлга қўйган.

Халқ банки тендери иккинчи турга, яъни бирламчи бозор — қурилаётган уйларга тегишли. Буни техник топшириқдаги қуйидаги бандлар кўрсатиб турибди:

•      Эскроу ҳисобварақларини очиш ва «очиб бериш». Харидор пули қурувчига уй топширилгандан кейингина ўтказилади. Ҳужжатда бу жараён ипотека орқали тўлов варианти билан бирга тасвирланиши кераклиги ёзилган.

•      Қурувчи кредити ва харидор ипотекаси ўртасидаги боғлиқлик. Қурувчига бериладиган лойиҳавий кредитни харидорнинг ипотекаси билан боғлаш схемаси ишлаб чиқилади.

•      Эскроу тўлишига қараб фоиз ставкаси. Ижрочи қурувчи учун ставкани ҳисоблайдиган калкулятор яратади. Ставка эскроу ҳисобварақларида қанча маблағ йиғилганига боғлиқ бўлади. Базавий, махсус ва минимал ставкалар алоҳида ҳисобланади.

•      Қурилиш назорати. Объектнинг жисмоний тайёрлиги баҳоланади, кредит пулининг мақсадли ишлатилиши текширилади.

•      Тураржой мажмуасининг пул оқими модели. Қурувчилар маълумот киритиши учун шаблонлар ҳам тайёрланади.

•      АБТдаги ўзгаришлар. Эскроу ҳисобварақларини очиш, юритиш, очиб бериш ва ёпиш ҳамда ставкани автоматик қайта ҳисоблаш функциялари қўшилади.

•      Пилот мезонлари. Пилот учун эскроу механизмини қўллаш мумкин бўлган камида учта уй-жой қурилиши лойиҳаси танланади. Пилот биринчи транш берилиши билан якунланади.

•      Муаммоли лойиҳалар. Қурилиш тўхтаб қолган ҳолатлар учун иш сценарийлари ишлаб чиқилади.

Давлат банки кечикдими?

Эскроу бўйича асосий ҳужжат — 2025-йил 27-январдаги ПФ-11-сон президент фармони. Фармон тизимни босқичма-босқич жорий этишни назарда тутган: 2025-йил 1-июлдан 31-декабргача харидорлар пулини эскроу ҳисобварақлари орқали жалб қилиш ихтиёрий, 2026-йил 1-январдан эса мажбурий бўлиши белгиланган.

Қонун ҳужжатларига ўзгартиш киритиш учун икки ой муддат берилган. Марказий банк ва Адлия вазирлигига уч ой ичида лойиҳавий молиялаштириш ва эскроу билан ишлайдиган тижорат банклари рўйхатини тасдиқлаш топширилган. Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги эса Марказий банк билан бирга 1 ой ичида банк ходимларини хорижда стажировкадан ўтказиши лозим эди. «Xalq banki» техник топшириғи ҳам асос сифатида шу фармонга таянади.

Бироқ қонунчилик базасини тайёрлаш чўзилди. 2025-йил 17-декабрда қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазири Шерзод Ҳидоятов эскроу тизими ва электрон платформа тайёр экани, аммо қонунчиликка ўзгартиш киритиш кераклигини айтган.

Айрим банклар бу орада ўз маҳсулотини ишга туширган. Хусусан, «Ipoteka-bank» тарифларида кўчмас мулк қурилишини лойиҳавий молиялаштириш маҳсулоти бор. Унда қурувчига бериладиган кредитнинг йиллик фоиз ставкаси эскроу ҳисобварағида йиғилган маблағ ҳажмидан келиб чиқиб белгиланиши ҳақида банд ҳам мавжуд. «Xalq banki» эса айнан шундай калкуляторни энди консултантга буюртма қилмоқда.

Шунга қарамай, «Xalq banki»нинг ҳаракати қонун жадвалидан унчалик ортда эмас. Умуман эскроу хизматининг жорий этилишининг кечикишига асосий сабаб қонун ҳали кучга кирмагани бўлмоқда.

Бироқ йирик банкларнинг тайёргарлик жараёнлари кечикиши уй-жой бозорида харидорларнинг маблағлари ҳимоясининг кечикишига олиб келиш эҳтимоли йўқ эмас.

Янги қурилаётган уй-жойлар билан боғлиқ можаролар камайиш ўрнига ортиб бораётгани, қонун кучга кириши ва эскроу тизимини максимал тезроқ фурсатларда ишга туширишини тақозо қилмоқда.

Банклар тайёр эмасми ёки қурувчилар?

Бозор иштирокчилари бир неча бор эскроуга қурувчилар эмас, банклар тайёр эмаслигини айтган. «Commonwealth Partnership Uzbekistan» бош директори Денис Соколов 11-февралда «Move Real Estate Summit» саммитида эскроу ҳисобварақларини жорий этишга биринчи навбатда қурувчилар эмас, маҳаллий банклар тайёр эмаслигини таъкидлаганди.

Бу фикр ундан анча олдин ҳам айтилган. 2024-йилда «Spot» сўровида қатнашган Марина Заболотневанинг фикрича, эскроу тизимидан қочиб бўлмайди, аммо унга қурувчилардан кўра мамлакат банк тизими биринчи бўлиб тайёр бўлиши керак. Унинг сўзларига кўра, банклар янги шароитга мослашиши лозим, чунки бу жараёнда улар асосий рол ўйнайди.

Урбанизация ва уй-жой бозорини барқарор ривожлантириш миллий қўмитаси раиси Шерзод Қудбиев март ойида қонун лойиҳаси ҳукуматда экани ва Адлия вазирлиги билан келишилаётганини айтганди. Унинг сўзларига кўра, лойиҳа парламентга киритилишидан олдин қурувчи маблағнинг қанча қисмидан фойдалана олиши, уй ўз вақтида топширилмаса ким жавоб бериши, қурувчи банкрот бўлса нима бўлиши каби саволлар ҳал қилиниши керак. Қудбиев айрим хусусий банклар тизимни ҳозироқ ишга туширишни хоҳлаётгани, бироқ бунинг учун аввал қонун зарурлигини қайд этганди.

Адлия вазирлиги иқтисодий қонунчилик бошқармаси бошлиғи Жамшид Мирзаев июл ойида янги тизим уй-жой нархини ошириши мумкинлигини тан олган. Унинг сўзларига кўра, бу масалани тўртта илмий ташкилот ўрганган. Бироқ харидор уйни ололмаса, пулини банкдан қайтариб олиши мумкин бўлади.

Қонун ниҳоят Сенатда

Қонунчилик палатаси «Кўп квартирали уйларни ва бошқа кўчмас мулк объектларини улуш киритиш асосида қуриш тўғрисида»ги қонун лойиҳасини 28-июлда биринчи ўқишда қабул қилган. 10-ноябр куни депутатлар уни иккинчи ва учинчи ўқишда маъқуллаб, Сенатга юборди. Қонун Сенат маъқуллаганидан ва президент имзолаганидан кейин унда белгиланган муддатда кучга киради.

Vaqt.uz ҳисобига кўра, ҳужжат тез орада қабул қилинса ҳам, тизимнинг тўлиқ ишга тушиши 2027-йилга тўғри келади.

Агар «Xalq banki» шартномани йил охиригача имзолаб, олдиндан тўловни амалга оширса, пилот 2027-йил ёзининг охирида бошланиши мумкин. Бу ҳолда лойиҳа шу йил кузида якунланади. Демак, энг йирик давлат банкларидан бири эскроу билан саноат миқёсида ишлашга қонун кучга киргандан кейин ҳам анча вақт ўтиб тайёр бўлиши мумкин.

Эслатиб ўтамиз, аввалроқ Ўзбекистонда қурилиши тугалланмаган уйлар учун тўланган маблағларни ҳимоя қилишга қаратилган эскроу тизими ҳақидаги қонун фармон қабул қилинганидан бир йилу ўн ой ўтиб, эндигина Сенатга юборилгани ҳақида ёзган эдик.