«Баъзи қонунлар уч кунда ўтади» — эскроу тўғрисидаги қонун нега кечикяпти?

Ўзбекистонда қурилаётган уйларга пул тўлаган, аммо хонадонини ололмаётган ёки шартномани бекор қилганидан кейин маблағини қайтара олмаётган фуқаролар муаммоси яна кун тартибига чиқди. Масалан, сўнгги ҳафталарда муҳокамалар марказида бўлган «Imarat Development» асосчиси Марат Ҳамдамовнинг қўлга олиниши ва компания мижозларининг шикоятлари кўчмас мулк бозоридаги назорат ҳамда харидорлар ҳуқуқларини ҳимоя қилиш масаласини кескинлаштирди.

Албатта, бу ҳолатлар алоҳида бир компания билан чекланмайди. Аввалроқ Vaqt.uz уй-жой билан боғлиқ фирибгарлик ва қурилишнинг тўхтаб қолиши оқибатида зарар кўрган фуқаролар ҳақида қатор материаллар эълон қилган.

Уларнинг бирида «Credit House» ва «InFin Stroy Invest» компаниялари осон шартларда уй олиб беришни ваъда қилиб, 1766 фуқарони алдагани, айрим ҳолатларда фуқаролар 20 минг долларгача ёки 200 миллион сўмдан ортиқ маблағ тўлаганига қарамай уйсиз қолгани келтирилади.

Яна бир ҳолатда Тошкентдаги қурилиши тўхтаб қолган тураржой мажмуаси харидорлари 205 млн, 223 млн ва ҳатто 495 млн сўмгача тўлов қилган бўлса-да, тўрт-беш йилдан бери хонадонларини ололмаётгани, шу сабаб ижарада яшашга мажбур бўлаётгани қайд этилган. Бу рақамлар кўчмас мулк бозоридаги хавфлар қанчалик катта эканини яққол намоён этади.

Шунингдек, «Imarat Development» билан боғлиқ можаролар фонида Урбанизация ва уй-жой бозорини барқарор ривожлантириш миллий қўмитаси харидорларнинг ҳам уйсиз, ҳам пулсиз қолишига йўл қўйиб бўлмаслиги ҳақида баёнот берди. Қўмита муаммонинг асосий ечимларидан бири сифатида эскроу ҳисобварақларини кўрсатди. Бу механизмга кўра, харидорнинг пули қурувчига тўғридан-тўғри берилмайди, балки банкдаги махсус ҳисобварақда сақланади ва белгиланган шартлар бажарилганидан кейингина қурувчига ўтказилади.

Аммо эскроу тизимини жорий этиш ҳақидаги ваъда янги эмас. Президентнинг 2025-йил январдаги фармонига кўра, тизим 2025-йил 1-июлдан ихтиёрий, 2026-йил 1-январдан эса мажбурий ишлаши керак эди. Ихтиёрий механизм ишга тушган бўлса-да, мажбурий тартиб учун зарур қонун лойиҳаси фақат 2026-йил 10-ноябр куни Қонунчилик палатасида учинчи ўқишдан ўтиб, Сенатга юборилди.

Шундай қилиб, белгиланган муддатдан қарийб 1 йил-у 10 ой ўтибгина қонун лойиҳаси парламентнинг юқори палатасига етиб борди. Энди асосий савол — нега харидорларни ҳимоя қилиши керак бўлган механизм шунча вақт кечикди ва қонун қабул қилиниши билан уй-жой харидорларининг муаммолари ҳал бўладими ёки давлат яна бир бор кечиккан қарорни амалга ошириш билан чекланадими?

Эскроу қонуни нега пайсалга солинди?

Президентнинг 2025-йил 27-январдаги ПФ-11-сон фармонида эскроу тизимини босқичма-босқич жорий этиш белгиланган эди. Унга кўра, 2025-йил 1-июлдан харидорлар маблағларини эскроу ҳисобварақлари орқали жалб қилиш ихтиёрий, 2026-йил 1-январдан эса мажбурий бўлиши керак эди.

Фармонда тегишли идораларга тизимни ишга тушириш учун зарур ҳуқуқий ва ташкилий чораларни кўриш вазифаси юклатилган. Бироқ белгиланган муддат яқинлашганида ҳам қонунчилик базаси тўлиқ тайёр эмас эди.

2025-йилнинг декабрида қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазири Шерзод Ҳидоятов эскроу тизими ва электрон платформа тайёрлиги, аммо қонунчиликка тегишли ўзгартиришлар киритиш зарурлигини билдирган. Демак, тизимнинг техник инфратузилмаси тайёрланаётган бир пайтда унинг тўлиқ ишлаши учун зарур қонуний асос ҳали шаклланмаган эди.

2026-йилнинг март ойида Урбанизация ва уй-жой бозорини барқарор ривожлантириш миллий қўмитаси раиси Шерзод Қудбиев ҳам қонун лойиҳаси ҳукуматда, Адлия вазирлиги билан келишиш жараёнида эканини маълум қилди. Унинг изоҳларига кўра, эскроу механизмини жорий этишда қурилиш молиялаштирилиши, банкларнинг вазифалари ва томонларнинг жавобгарлигини ҳуқуқий жиҳатдан аниқ белгилаш зарур эди.

Фақат 2026-йил 28-июл куни қонун лойиҳаси Қонунчилик палатасида биринчи ўқишдан ўтди. Шундан кейин ҳужжатни такомиллаштириш ва иккинчи ўқишга тайёрлаш ишлари давом этди. 10-ноябрда эса лойиҳа учинчи ўқишда қабул қилиниб, Сенатга юборилди.

Шу тариқа, президент фармони қабул қилинганидан қарийб 1 йил-у 10 ой ўтиб, қонун лойиҳаси парламентнинг юқори палатасига етиб борди.

Эътиборлиси, эскроу тизимини жорий этиш бўйича қарор ва муддатлар олдиндан белгиланган эди. Президент фармонида тегишли қонунчиликка 2 ой муддатда ўзгартиришлар киритиш вазифаси ҳам назарда тутилган. Бироқ бу иш белгиланган муддатда якунланмади. Қизиғи, бу қонун яқин орада қабул қилинганда ҳам камида 2027-йилдан кучга киради, унга эса бозордаги фирибгарлик ҳолатлари янада илдиз отишда давом этаверади.

Айрим қонунларга вақт топилади, бошқалари эса ойлаб кутилади

Иқтисодчи Отабек Бакиров ҳам эскроу тўғрисидаги қонун лойиҳасининг узоқ вақт кечикканини танқид қилган. У «Аввал иқтисод» кўрсатувида айрим қонунлар парламентдан бир неча кун ичида ўтказилиши, аҳоли манфаатларини бевосита ҳимоя қиладиган ушбу қонун эса узоқ вақт қабул қилинмай келаётганини таъкидлади.

«Баъзи бир қонунларни уч кунда ўтказиб юборади. Битта ўқишда босиб туриб, учаласини ҳам ўтказади, топшириқ бўлса. Бу эса халқнинг манфаатига ишлайдиган, эртага қанча одамнинг пули куйиб қолишининг олдини оладиган қонун. Бу зудлик билан ҳал қилиниши керак бўлган масала», — деган эди Бакиров.

Журналист Шаҳриёр Исмоилов «Кўрпача остидаги сўм» каналида ҳам қонун лойиҳаларини кўриб чиқишдаги муддатлар ва устуворликлар масаласига эътибор қаратади. У реновация тўғрисидаги қонунни эскроу қонуни билан қиёслаб, бу жараёндаги тафовутни қуйидагича изоҳлайди:

«Яъни гап девелоперлар манфаатлари ва реновация лойиҳаларини ишга тушириш ҳақида кетганда, муроса топилади, жараён тезлашади. Харидорларнинг пулларини қурилиш тугалланмай қолиши ва маблағлар қайтарилмаслиги хавфидан ҳимоя қилиши керак бўлган қонун эса ойлаб кўриб чиқиш босқичида қолмоқда», — деб ёзади Шаҳриёр Исмоилов.

Реновация тўғрисидаги қонун бунга мисол бўла олади. Уни ишлаб чиқиш ишлари Урбанизация қўмитаси ташкил этилишидан олдин бошланган, бироқ ҳужжат кейинчалик парламентдан нисбатан тез ўтди. Қолаверса, кўриб чиқиш жараёнида айрим меъёрлар ўзгартирилди. Хусусан, реновация лойиҳаларини амалга ошириш учун барча мулкдорларнинг розилигини олиш талаби 80 фоизгача юмшатилди. Бу ўзгариш юз фоизлик розилик талаби айрим лойиҳаларни амалга оширишни қийинлаштириши мумкинлиги билан изоҳланди.

Шу тариқа, реновация лойиҳаларини амалга оширишга тааллуқли талабларни ўзгартириш бўйича келишувга эришилди. Уй-жой харидорларини қурилиш тугалланмай қолиши ва тўлаган маблағини қайтара олмаслик хавфидан ҳимоя қилиши керак бўлган эскроу қонуни эса президент фармонида белгиланган муддатдан қарийб 1 йил-у 10 ой ўтибгина парламентнинг юқори палатасига етиб борди.

Бу ҳолат қонунчилик жараёнида аҳоли манфаатларига бевосита дахлдор масалаларнинг кўриб чиқилиш тезлиги ва устуворлиги юзасидан саволларни юзага келтиради.

Эскроу нега шунчалик муҳим?

Эскроу тизимининг аҳамияти шундаки, у қурилишдаги молиявий хавфларни фақат харидор зиммасига юклаб қўймайди. Амалдаги амалиётда фуқаро ҳали қуриб битказилмаган хонадон учун пул тўлайди, қурувчи эса ушбу маблағлардан қурилишни давом эттиришда фойдаланиши мумкин. Агар компания молиявий қийинчиликка учраса, янги харидорлар оқими камайиб кетса ёки маблағлар бошқа лойиҳаларга йўналтирилса, қурилиш тўхтаб қолиши эҳтимоли пайдо бўлади. Бундай вазиятда харидор на хонадонини олади, на тўлаган пулини қайтариши осон бўлади.

Эскроу ушбу хавфни камайтиришга қаратилган. Харидорнинг маблағи қурувчи ҳисобига эмас, банкдаги махсус ҳисобварақда сақланади. Девелопер эса қурилишни ўз маблағлари ёки банк кредити ҳисобидан якунлаши керак. Натижада харидор пули қурувчининг бошқа лойиҳалари, қарзлари ёки кундалик харажатларини молиялаштириш учун ишлатилмайди.

Бу, айниқса, уй-жойни инвестиция сифатида эмас, яшаш учун сотиб олаётган оилалар учун муҳим. Чунки кўпчилик харидорлар қурилишнинг дастлабки босқичида нисбатан арзон нархда хонадон олиш учун йиллар давомида жамғарган маблағини ёки кредит пулини сарфлайди. Қурилиш тўхтаб қолса, улар нафақат катта миқдордаги пулидан, балки уй-жой билан боғлиқ режаларидан ҳам айрилиши мумкин.

Иқтисодчи Отабек Бакиров ҳам «Аввал иқтисод» кўрсатувида айнан шу жиҳатни алоҳида таъкидлади. Унинг фикрича, эскроу тизими, биринчи навбатда, иккинчи ёки учинчи инвестициясини амалга ошираётган шахслардан кўра, ягона уйини сотиб олишга ҳаракат қилаётган ёш оилаларни ҳимоя қилиш учун зарур.

«Мен иккинчи, учинчи инвестиция сифатида пул киритиб, куйиб қолганларга унчалик ачинмайман. Лекин биринчи, ягона уйини оламан деб борган ёшлар, ёш оилалар куйиб қолиши жуда оғир. Бу энди ҳаёт изидан чиқаради, келажагини кесади», — деди Бакиров.

Бироқ иқтисодчи Беҳзод Ҳошимов қурилишдаги фирибгарликларнинг кўпайишига бошқа бир иқтисодий омил — давлатнинг муаммоли лойиҳалар учун жавобгарликни ўз зиммасига олиши ҳам сабаб бўлаётганини таъкидлайди.

Унинг фикрича, илгари айрим муаммоли қурилишларда давлатнинг харидорларга ёрдам бериши одамларда зарар кўрган тақдирда ҳам ҳукумат уй-жой ёки пул билан таъминлайди, деган ишончни шакллантирган. Иқтисодчилар бундай вазиятни «moral hazard» — маънавий таваккалчилик деб атайди. Яъни бир томон ўз қарорининг салбий оқибатларини бошқа биров, бу ҳолатда давлат, зиммасига юклашига ишониб, хавфлироқ қарорлар қабул қилиши мумкин.

«Агар йўқотиш рискини давлат ўз зиммасига олса, харидор қурувчини текшириб ўтирмайди, фақат нархга қарайди. Кеча очилган фирма бозордан 15 тийин арзон сотса, одамлар югуриб бориб пулини беради: шартнома бор-ку, охир-оқибат давлат барибир уйни беради», — деб ёзади Ҳошимов.

Иқтисодчи бундай амалиёт ҳалол қурувчиларни ҳам ноқулай вазиятга солишини таъкидлайди. Чунки ишончли компания ўз обрўси, молиявий барқарорлиги ва қурилиш сифати учун қўшимча харажат қилади. Аммо харидорлар давлат барибир зарарини қоплайди деб ҳисобласа, улар қурувчининг ишончлилигидан кўра арзонроқ таклифни танлаши мумкин. Натижада фирибгар компаниялар ҳам бозорда устунликка эга бўлиши эҳтимоли ортади.

Ҳошимов эскроу тизимини тўғри қадам деб ҳисоблайди, бироқ муаммони фақат назорат ва янги талабларни кучайтириш орқали ҳал қилиб бўлмаслигини айтади. Унинг фикрича, қурилишнинг ҳар бир босқичини давлат назоратига олиш комплаенс харажатларини оширади, бу эса қурилиш таннархи ва уй-жой таклифига салбий таъсир кўрсатиши мумкин.

«Де-факто давлат барча қурилиш компанияларининг бухгалтери ва пудратчисига айланиб қолмоқда. Чунки агар буни қилмаса, фирибгарлар учун жуда қулай муҳит яратилган. Яъни қурилишдаги ҳар бир қадам назоратга олинади — бунинг комплаенс қийматлари ўта баланд», — дея таъкидлайди иқтисодчи.

Унинг таклифига кўра, харидорларга давлат бюджети ҳисобидан автоматик компенсация бериш амалиёти ўрнига, қурувчининг шартнома бўйича жавобгарлиги ва зарарларни айнан унинг мол-мулки ҳисобидан қоплаш тартиби аниқ белгиланиши керак. Шунингдек, бундай ҳолатлар учун қурувчиларнинг ўзлари бадал тўлайдиган кафолат фонди вариантини ҳам муҳокама қилиш мумкин.

Эскроу уй-жой нархини ошириши мумкинми?

Эскроу тизими харидорлар учун молиявий хавфларни камайтириши билан бирга, қурилиш компаниялари зиммасига янги молиялаштириш талабларини ҳам юклайди. Аввал қурувчилар хонадон сотиб олувчилардан тушган маблағларни қурилиш жараёнига йўналтириши мумкин эди. Янги тартибда эса харидорларнинг пуллари банкдаги махсус ҳисобварақларда сақланади. Қурувчи қурилишни давом эттириш учун ўз маблағлари ёки банк кредитларига таяниши керак бўлади.

Бу ҳолат қурилиш таннархига таъсир қилиши мумкин. Чунки кредит фоизлари ва бошқа молиялаштириш харажатлари компаниялар учун қўшимча юк ҳисобланади. Улар бу харажатларни уй-жой нархига қўшиши эҳтимоли ҳам бор. Vaqt.uz аввалги таҳлилида эскроу тизимининг эҳтимолий камчиликлари қаторида уй-жой таннархининг ошиши, кичик қурилиш компанияларининг молиявий имкониятлар сабаб бозордан сиқиб чиқарилиши ҳамда банк ва нотариал жараёнларнинг мураккаблашишини қайд этган эди. Ўша материалда таннарх 5–10 фоизга ошиши мумкинлиги ҳақидаги баҳо ҳам келтирилган. Бироқ бу рақамни барча лойиҳалар учун муқаррар натижа деб бўлмайди.

Иқтисодчи Отабек Бакиров эса уй-жой нархи ошиши ҳақидаги хавотирни асоссиз деб ҳисоблайди. Унинг фикрича, эскроу қурувчиларнинг харидорлар маблағидан эркин фойдаланиш имкониятини чеклайди, аммо бу уй-жой нархи албатта кўтарилади дегани эмас.

«100 та квартира қураётган компания ҳар бири 500 миллион сўмдан сотилганда, бирданига 50 миллиард сўмни олиб, дивиденд қилиб чиқариб кета олмайди. Бу пул банкда туради. Қурувчи уни гаровга қўйиб кредит олиши ёки қурилишни ўз маблағлари ҳисобидан давом эттириши мумкин», — дейди Бакиров.

Иқтисодчи эскроу тизими харидорнинг ҳуқуқларини ҳам кучайтиришини таъкидлайди. Унинг тушунтиришича, қурилиш босқичида уй сотиб олган фуқаронинг улуш ҳуқуқи шунчаки қоғоздаги ваъда бўлиб қолмай, сотиш ёки гаровга қўйиш мумкин бўлган активга айланиши керак. Масалан, харидор қурилиш ҳали бошланғич босқичда бўлганида хонадон учун пул тўлаган бўлса ҳам, ўз ҳуқуқини белгиланган тартибда расмийлаштириб, кейинчалик бошқа шахсга ўтказиши мумкин бўлади.

Бакировнинг фикрича, бу бозорда фақат тайёр уй-жойлар эмас, балки қурилиш жараёнидаги хонадонларга бўлган ҳуқуқлар таклифини ҳам оширади. Натижада таклиф кенгайиб, нархлар мувозанатлашишига хизмат қилиши мумкин.

Демак, эскроу тизимининг уй-жой нархига таъсири бир томонлама эмас. Бир томондан, қурувчиларнинг молиялаштириш харажатлари ортиши мумкин. Иккинчи томондан, харидорларнинг ҳуқуқлари мустаҳкамланиши ва бозордаги таклиф кенгайиши эҳтимоли бор. Якуний натижа қурувчиларнинг молиявий имкониятлари, банк кредитлари шартлари ва тизимнинг амалда қандай ишлашига боғлиқ бўлади.

Эскроу кимга фойда, кимга зарар?

Эскроу тизими, энг аввало, қурилиши тугалланмаган уй учун пул тўлаётган харидорларнинг манфаатларини ҳимоя қилишга қаратилган. Янги механизмда уларнинг маблағлари қурувчининг эркин тасарруфида бўлмайди. Бу қурилиш тўхтаб қолган ёки компания ўз мажбуриятларини бажара олмаган ҳолатларда харидорнинг пулини йўқотиш хавфини камайтириши керак.

Бундан молиявий жиҳатдан барқарор, лойиҳаларини ўз маблағлари ёки банк кредитлари ҳисобидан амалга ошира оладиган қурилиш компаниялари ҳам манфаатдор бўлиши мумкин. Чунки харидорлар учун маблағлар хавфсизлиги муҳим мезонга айланса, бозорда ишончли қурувчиларнинг устунлиги ортади. Банклар эса қурилиш лойиҳаларини молиялаштириш ва эскроу ҳисобварақларига хизмат кўрсатиш орқали янги имкониятларга эга бўлади.

Бироқ харидорлардан тушган маблағларни бошқа лойиҳаларга йўналтириш ёки айланма маблағ сифатида ишлатиш имкониятидан фойдаланиб келган қурувчилар учун янги тартиб ноқулай. Айниқса, етарли капитали бўлмаган ва банк кредитларини жалб қилиш имконияти чекланган компаниялар молиявий қийинчиликларга дуч келиши мумкин. Демак, эскроу қурувчиларнинг молиявий интизомига қўйиладиган талабларни кучайтиради ва бозорда ишлаш шартларини ўзгартиради.

Аммо бу тизимнинг зарурлиги ҳақида гап кетаётганига қарамай, унинг жорий этилиши белгиланган муддатлардан анча ортда қолди. Президентнинг 2025-йил 27-январдаги фармонида эскроу тизимини дастлаб ихтиёрий, кейинчалик мажбурий тартибда жорий этиш белгиланган, тегишли қонунчилик ўзгаришларини тайёрлаш учун эса икки ой муддат ажратилган эди. Шунга қарамай, қонун лойиҳаси парламентга фақат 2026-йилнинг июлида киритилди ва 10-ноябр куни Қонунчилик палатасининг учинчи ўқишидан ўтиб, Сенатга юборилди.

Шу тариқа, харидорларнинг маблағларини ҳимоя қилишга қаратилган механизмни қонунчилик билан мустаҳкамлаш учун фармон қабул қилинганидан қарийб бир йил-у ўн ой вақт кетди. Ҳали Сенатдан ҳам тасдиқланиб, тизимнинг тўлиқ ишга тушиши 2027-йилга тўғри келади. Шу ўринда, масъул идоралар қонун лойиҳасини тайёрлаш ва келишиш жараёни нега шунча чўзилганини аниқ изоҳлаши керак.

Эскроу тизими қурилиш бозоридаги барча муаммоларни бирданига ҳал қилмайди. Бироқ у харидор пулининг тақдири қурувчининг молиявий интизоми ва бизнес қарорларига боғлиқ бўлиб қолмаслиги учун муҳим механизм бўлиши мумкин. Ҳар қалай, бу аввалги йилларда уй-жой қурилиши билан боғлиқ можаролар сабаб юзага келган миллиардлаб, ҳатто триллионлаб сўмлик йўқотишлар хавфини камайтириши турган гап.