Эскроу тизими: фуқаролар учун ҳимоями ёки ортиқча оворагарчилик?

Сўнгги йилларда Ўзбекистонда кўчмас мулк бозори мисли кўрилмаган суръатларда ўсди. Янги турар-жой мажмуалари, кўп қаватли бинолар ва замонавий шаҳарчалар қурилиши аҳоли учун катта имкониятлар эшигини очди. Аммо бу жараён билан бирга жиддий хавф-хатарлар ҳам юзага чиқди.

Айниқса, қурилишнинг дастлабки босқичида — котлован пайтида арзон нархда квартира сотиб олиш илинжида бўлган фуқароларнинг катта қисми пулларидан айрилиб, йиллаб уйсиз қолиб кетмоқда. Маълумотларга кўра, биргина Тошкент шаҳрининг ўзида квартира сотиш масаласида 3 000 дан зиёд фуқарога 1,3 трлн сўм зарар етказилган.

Масалан, VAQT.UZ’да чоп этилган икки материал ҳам қурилиш соҳасидаги фирибгарлик ҳолатларига яққол мисол бўла олади. Уларнинг бирида «Credit House» ва «InFin Stroy Invest» компаниялари осон шартларда уй олиб беришни ваъда қилиб, 1766 нафар фуқарони алдагани, айрим ҳолатларда фуқаролар 20 минг долларгача ёки 200 миллион сўмдан ортиқ маблағ тўлаганига қарамай уйсиз қолгани келтирилади. Ҳатто бу масала ҳақида Шавкат Мирзиёев ҳам 2026-йил 27-январ куни ўтказган йиғилишда алоҳида тўхталиб ўтган эди. 

Яна бир материалда эса Тошкент шаҳридаги қурилиши тўхтаб қолган турар жой мажмуасида фуқаролар 205 млн сўм, 223 млн сўм ва ҳатто 495 млн сўмгача тўлиқ тўлов қилган бўлса-да, 4–5 йилдан бери уйлар битмай қолгани сабаб ижарада яшашга мажбур бўлаётгани қайд этилган. Бу рақамлар кўчмас мулк бозоридаги хавфлар қанчалик катта эканини яққол намоён этади.

Шу билан бирга, бундай фирибгарлик ҳолатлари фақат кўчмас мулк бозори билан чекланиб қолаётгани йўқ. Автомобил олди-сотдиси соҳасида ҳам «уддабурон» схемалар орқали фуқаролар маблағларини ўзлаштириш ҳолатлари кузатилмоқда.

Хусусан, 2026-йил 27-январ куни ўтказилган йиғилишда Шавкат Мирзиёев «Умид Автолизинг» ва «Ҳалол Автолизинг» каби компаниялар 1800 нафар фуқарога автомашина етказиб беришни ваъда қилиб, уларнинг 80 млрд сўм маблағларини ўзлаштириб олганини ҳам танқид қилган эди.

Аслида, муаммо бир қарашда оддий: харидор пул тўлайди, аммо маҳсулот — уй ёки машина уларга ўз вақтида топширилмайди. Ёки умуман олиб берилиши нияти йўқлиги аён бўлади.

Ана шундай шароитда бозорга янги, замонавий молиявий механизм — эскроу тизими кириб келмоқда. Ушбу тизим фақат бир инструмент эмас, балки бутун бозорни ўзгартиришга қодир бўлган ишонч формуласи сифатида баҳоланмоқда.

Эскроу ўзи нима ва у қандай ишлайди?

2026-йил 1-апрелдан бошлаб Ўзбекистонда кўчмас мулк ва чиққанига 10 йилдан ошмаган автомобиллар олди-сотди жараёнида ҳисоб-китобларнинг янги тартиби жорий этилди. Энди бундай битимлар банк орқали эскроу ҳисобварақдан фойдаланган ҳолда амалга оширилади. Мазкур тартиб Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2025-йил 10-декабрдаги ПФ–246-сон Фармонига мувофиқ йўлга қўйилмоқда.

Хўш эскроу ўзи нима? Эскроу — бу харидор ва сотувчи ўртасидаги молиявий муносабатларда учинчи томон, одатда банк иштирок этадиган тизимдир. Унинг асосий вазифаси — томонлар ўртасидаги ишончни таъминлаш ва маблағларни хавфсиз сақлашдан иборат.

Механизм жуда содда, аммо самарали. Аввало харидор ва сотувчи ўзаро келишиб, уй ёки автомобил нархи ҳамда бошқа шартларни белгилаб олади.

Шундан сўнг харидор банкка мурожаат қилиб, махсус эскроу ҳисобварағини очади ва пулни шу ҳисобга жойлаштиради.

Муҳим жиҳати шундаки, бу маблағ тўғридан-тўғри сотувчига берилмайди — у банкда сақланади ва битим якунланмагунча «музлатилган» ҳолда қолади.

Кейинги босқичда томонлар нотариусга мурожаат қилади. Нотариус шартномани расмийлаштиришдан олдин банк орқали текширув ўтказади, яъни эскроу ҳисобварағида келишилган сумма ҳақиқатан мавжудми-йўқми, шуни аниқлайди.

Агар маблағ етарли бўлмаса ёки ҳисобда муаммо бўлса, битим тасдиқланмайди. Барча маълумотлар мос келган тақдирда эса шартнома расмийлаштирилади.

Фақат шу босқичдан кейин, яъни нотариус томонидан битим тасдиқлангач, банк эскроу ҳисобварағидаги пулни сотувчининг ҳисоб рақамига ўтказади.

Агар қандайдир сабабларга кўра битим амалга ошмаса, маблағ харидорга қайтарилади. Шу тариқа, эскроу тизимида пул аввал банкда сақланади, кейин ҳужжатлар текширилади ва фақат шундан кейингина сотувчига берилади. Бу эса харидор учун асосий хавфларнинг олдини олади.

Эскроу ҳисобварағини очиш қанчага тушади?

Эскроу тизими орқали амалга ошириладиган битимларда банклар маълум миқдорда комиссия ҳақи олади. Марказий банк маълумотига кўра, давлат улуши мавжуд банкларда бу хизмат учун максимал тарифлар қатъий белгилаб қўйилган.

Жумладан, кўчмас мулк олди-сотдиси учун комиссия БҲМнинг 50 фоизигача, яъни тахминан 206 минг сўмни ташкил этади. Автомобиллар бўйича эса бу кўрсаткич БҲМнинг 25 фоизи, яъни 103 минг сўмгача белгиланган. Ушбу суммага қўшилган қиймат солиғи ҳам киритилган. 

Комиссия тўлови тартиби ҳам оддий: агар харидор ва сотувчи битта банк хизматидан фойдаланса, комиссия фақат бир марта ундирилади. Агар улар турли банклардаги ҳисобварақлар орқали ишласа, тўлов икки банк ўртасида тақсимланади ва ҳар бири белгиланган сумманинг ярмидан ошмаган қисмини олади. 

Масалан, кўчмас мулк бўйича ҳар бир банк 103 минг сўмдан, автомобил бўйича эса 51,5 минг сўмдан кўп ололмайди. Шу билан бирга, ушбу чекланган тарифлар фақат давлат банкларида амал қилади. Улар қаторига «Агробанк», «Алоқабанк», «Асакабанк», «БРБ», «Микрокредитбанк», «Халқ банки», «Миллийбанк», «СҚБ» ва «Туронбанк» киради. «Алоқабанк»да комиссия битим суммасининг 2 фоизигача белгиланиши мумкин, бироқ у қонунан ўрнатилган юқори чегарадан ошмайди.

Хусусий тижорат банклари эса комиссия миқдорини ўз ички тариф сиёсати асосида мустақил белгилайди. Айрим банклар давлат банклари ставкаларини қўлласа, бошқалари акция доирасида ушбу хизматни бепул ҳам тақдим этмоқда. 

Масалан, «Анорбанк» ва «ИнфинБанк» айрим ҳолатларда 0 фоизли комиссия таклиф қилган. «Orient Finance Bank» ва «Asia Alliance Bank»да комиссиялар давлат банкларидаги каби белгиланган. 

Батафсил маълумотларни банкнинг расмий саҳифаларидан олиш мумкин.

Эскроу тизими жорий этилишига нима сабаб бўлди?

Эскроу тизимининг жорий этилиши тасодифий қарор эмас. Бу — бозорда йиғилиб қолган муаммоларга жавоб сифатида қабул қилинган стратегик қадамдир.

Биринчидан, улушдорлик асосидаги қурилиш муаммолари. Кўп йиллар давомида қурувчилар фуқароларнинг пуллари ҳисобидан қурилиш олиб борди. Бу эса молиявий пирамидаларга ўхшаш схемаларга йўл очди. Қурилиш тўхтаб қолса, харидорлар ҳимоясиз қоларди.

Иккинчидан, ишонч инқирози. Кўплаб одамлар қурилиш босқичида уй сотиб олишдан қўрқиб қолди. Бу эса бозор фаоллигини пасайтирди ва инвестициялар оқимини чеклади.

Учинчидан, яширин иқтисодиёт. Илгари кўчмас мулк ва автомобил савдосида катта миқдордаги нақд пул айланмаси мавжуд эди. Эскроу тизими орқали барча тўловлар банк тизимига ўтади, бу эса молиявий шаффофликни оширади.

Тўртинчидан, давлат манфаати. Ижтимоий норозиликлар, алданган улушдорлар ва суд ишлари давлат учун ҳам жиддий юк ҳисобланади. Эскроу бу муаммоларни тизимли равишда камайтиришга хизмат қилади. 

Халқаро тажриба нима дейди?

Эскроу тизими дунёда янги эмас. АҚШ ва Европа давлатларида у ўнлаб йиллардан бери қўлланиб келинади.

Қозоғистонда 2016 йилда эскроу тизими йўлга қўйилган, Россияда эса 2019 йилда. Бу мамлакатларда ушбу тизим жорий этилгани натижасида:

— фуқароларнинг маблағлари тўлиқ ҳимоя қилинган;

— молиявий пирамида усулида ишлайдиган ишончсиз ва молиявий барқарор бўлмаган компаниялар бозордан чиқиб кетган;

— қурилиш соҳаси банк кредитлари орқали тизимли молиялаштиришга ўтган.

Шунингдек, Қозоғистонда эскроу ва унга ўхшаш механизмлар жорий этилгандан сўнг, кўчмас мулк бозорига хорижий инвестициялар сезиларли даражада ошгани кузатилган. Айрим ҳисоб-китобларга кўра, инвестициялар ҳажми 30 фоизгача кўпайган.

Бу нимани англатади? Инвестор учун энг муҳим омил — фойда эмас, балки хавфсизлик ва ҳуқуқий кафолатдир. Эскроу ана шу кафолатни таъминлайди.

Танганинг иккинчи томони: Эксроу тизимининг минуслари

Ҳар қандай иқтисодий ислоҳот каби, эскроу тизими ҳам фақат ижобий жиҳатларга эга эмас. Унинг афзалликлари билан бирга муайян камчиликлари ҳам мавжуд.

Яхши томонлари:

— Харидор учун — тўлиқ ҳимоя. Пуллар банкда сақланади ва шартлар бажарилмаса, қайтарилади.

— Қурувчи учун — кафолатланган тўлов. Ишни тугатгач, маблағни олиши аниқ.

— Банклар учун — янги бозор ва ресурс базаси.

— Давлат учун — ижтимоий барқарорлик ва шаффоф иқтисодиёт.

Минуслар:

Энг асосийси — уй-жой нархининг ошиши. Қурувчилар энди аҳоли пулларидан фойдалана олмайди, банк кредитларига таянади. Бу эса таннархни тахминан 5–10 фоизга оширади.

Иккинчи жиҳат — кичик компанияларнинг бозордан сиқиб чиқарилиши. Фақат молиявий жиҳатдан кучли қурувчилар қолади.

Учинчи жиҳат — жараённинг мураккаблиги. Банк ва нотариал назорат вақт ва ресурс талаб қилади.

Бироқ, айрим камчиликларига қарамай, эскроу тизими иқтисодиётдаги ишончни қайта тиклашга қаратилган комплекс механизм ўрнини босади.

Ҳа, у уй-жой нархининг бироз ошишига олиб келади, аммо буни хавфсизлик учун тўланадиган «суғурта бадали» деб баҳолаш мумкин. 

Энг муҳими, эскроу Ўзбекистон кўчмас мулк бозорининг янги босқичга ўтаётганини кўрсатади. Келажакда мазкур тизим нафақат қурилишда, балки ташқи савдо, инвестициялар ва бошқа молиявий муносабатларда ҳам кенг қўлланилиши мумкин. Чунки замонавий иқтисодиётда энг қиммат ресурс — бу ишончдир.