Toshkent uy-joy bozorida 2026-yil narxlari: o‘sish yoki pasayish?

2024–2025-yillardagi uy narxlarining statistik o‘zgarishlari

So‘nggi yillarda Toshkent shahrida yangi qurilish ob’ektlariga bo‘lgan talab oshib, birlamchi bozor narxlari sezilarli ko‘tarildi. Masalan, 2024-yilda Markaziy bank ma’lumotlariga ko‘ra, birlamchi uy-joy bozoridagi narx indekslari so‘mda o‘rtacha 11–12 foizga o‘sdi (AQSH dollarida esa +6–7 foiz). Ikkilamchi bozorda esa o‘sish ancha pastroq bo‘lib, yil yakunida o‘rtacha +6 foiz (so‘mda) atrofida qayd etildi.

Bu farq fuqarolar orasida yangi xonadonlarga talab yuqoriligi bilan izohlanmoqda: 2024 yilda ajratilgan ipoteka kreditlari hajmida birlamchi bozordan foydalangan xaridorlar ulushi 59 foizdan 66 foizga oshgan.

Toshkent bozorida bitimlar soni 2024 yilda biroz kamaygan. Markaziy bank ma’lumotlariga ko‘ra, butun respublikada uy-joy bo‘yicha tuzilgan oldi-sotdi shartnomalari soni 2023-yilga nisbatan 2–3 foizga pasaydi (2024 yil yakunida taxminan 329 mingta bitim). Toshkent shahri va viloyatida ushbu pasayish aniq kuzatilmoqda. Qayd etilishicha, 2024 yil oxirida aholi ipoteka orqali uy-joy oluvchilar soni 58,8 ming nafar bo‘lib, bu oldingi yilga nisbatan 16 foiz kam degan ma’lumotlar mavjud.

Narxlar mavsumiy dinamikasiga kelsak, yil davomida sezilarli o‘zgarishlar kuzatildi. An’anaga ko‘ra, bahor-iyun oylarida bitimlar ko‘proq bo‘lsa, 2024 yilda ayniqsa Toshkent shahri va bir qancha viloyatlarda aprel-iyun davrida odatdagidan kam faollik sodir bo‘ldi. Masalan, 2024 yilning aprel–iyun oylarida Toshkent shahrida bitimlar soni o‘tgan yilning mos davriga nisbatan qariyb 8 foizga kamaygan. Lekin yilning so‘nggi choragida bozor faolligi biroz tiklandi: 2024 yil IV choragida umumiy bitimlar soni 81,8 mingga yetib, oldingi chorakka nisbatan 5,6 foizga o‘sdi. Shunday qilib, mavsumiy o‘sish sur’atlari barqarorlashgan va narxlar ham yillik hisobraqamda mo‘’tadil darajada o‘sgan.

Eskrou tizimi: bozorni o‘zgartirayotgan yangi mexanizm

Eskrou — bu qurilayotgan uylar uchun joriy etilgan xavfsiz to‘lov tizimi, unda xaridor pulni to‘g‘ridan to‘g‘ri quruvchi kompaniyaga bermaydi. Mablag‘lar bankning maxsus «eskrou» hisobida muzlatilib turadi va uy to‘liq bitkazilgandan keyin quruvchiga o‘tkaziladi.

Eskrou tizimi joriy etilganidan so‘ng birlamchi bozorda xaridorlar yanada ehtiyotkor bo‘la boshladi, shuningdek, quruvchilar uchun aylanma mablag‘ kamaydi. Ba’zi loyihalarda qurilish sur’atlari sekinlashdi. Buning natijasida 2024-yilda birlamchi bozorda narx o‘sishi biroz pasaydi.

Avvallari ba’zi quruvchilar loyiha boshida past narx aytib, keyinchalik oshirgan holatlar kuzatilgan. Eskrou bunga chek qo‘ydi: narxlar shaffoflashdi, raqobat kuchaydi va shuning bilan birgalikda savdo jarayoni tartibga kirdi.

Uzoq muddatda eskrou tizimi yangi uylar bozorini xavfsiz qilishi, «firibgarlik qurilishlari» sonini keskin kamaytirishi va xaridor ishonchini oshirishi mumkin. Natijada 2026 yildan boshlab talab yana kuchayishi kutilmoqda.

Agar eskrou hisobvaraqlaridagi mablag‘lar asosida quruvchilarga past foizli kreditlar ajratilmasa, ayrim kompaniyalarning aylanma mablag‘i yetishmaydi. Bu esa qurilishning sekinlashishi, taklifning vaqtincha kamayishi va narxlarning o‘sishiga bosim kuchayishi kabi oqibatlarni keltirib chiqarishi mumkin.

Uy narxlariga ta’sir qiluvchi omillar

Uy-joy narxlari ko‘plab makroiqtisodiy va ijtimoiy-demografik omillar bilan belgilanadi. Ulardan birinchisi inflatsiya va qurilish materiallari narxlaridir.

So‘nggi yillarda O‘zbekistonda inflatsiya ikki raqamli bo‘lib keldi. Rasmiy ma’lumotlarga ko‘ra, 2024 yilda iste’mol narxlari indeksi 9,8 foizni tashkil etdi. Shu bilan birga, sement, qum, temir-beton mahsulotlari kabi asosiy qurilish materiallari narxi ham yildan-yilga sezilarli oshdi. Masalan, ba’zi hisobotlarda 2024 yilga nisbatan sement narxi o‘rtacha 18–22 foizga qimmatlagani qayd etilgan. Qurilish xarajatlarining oshishi uy narxlarining yuqorilashida bosim o‘tkazadi.

Ikkinchi muhim omil: talab va taklif muvozanati, shuningdek urbanizatsiya jarayonlari va infratuzilma. Toshkent iqtisodiyot markaziga aylangan sari aholi migratsiyasi davom etmoqda, barcha mintaqalardan shahar infratuzilmasi yaxshi, xizmatlar keng, ish joylari ko‘p bo‘lgan Toshkentga ko‘chib kelayotganlar soni sezilarli.

Misol uchun, 2023-yilning birinchi yarmida Toshkentga doimiy ko‘chib kelganlar saldosi taxminan +11 ming kishini tashkil etdi. Yosh oilalar uy-joyga bo‘lgan ehtiyojni oshirmoqda, shuning uchun boshpana ta’minoti masalasi aholi uchun dolzarb.

Biroq yangi qurilish bilan taklif ham oshmoqda: hukumat tomonidan yo‘lga qo‘yilgan turar-joy loyihalari, ko‘p qavatli turar-joy majmualari qurilishi bozorni to‘ldirmoqda. Shahar infratuzilmasi, xususan yangi metro bekatlari, yo‘l va maktablar, bolalar bog‘chalari tarmog‘i kengayib borishi, ayrim tumanlarda uy qiymatlariga qo‘shimcha kuch beradi. Lekin ba’zi yangi hududlarda taklif ko‘payishi o‘sishni cheklashi mumkin.

Hukumat ipoteka kreditlarini subsidiyalash orqali uy sotib olishni rag‘batlantirmoqda. 2024-yilda imtiyozli ipoteka kreditlari foizi odatdagi 17% atrofida bo‘ldi, biroq Markaziy bank asosiy stavkani pasaytirib (2024-yil iyulida 13,5% ga tushirdi), bozordagi foizlar biroz pasayishi kutilmoqda. Shuningdek, «Mening birinchi uyim» kabi davlat dasturlari yosh oilalarni qo‘llab-quvvatlaydi. Bular uy-joyga bo‘lgan talabni saqlab turishga yordam beradi.

Toshkentga qishloq va viloyatlardan ishlash va ta’lim olish uchun ko‘chib kelayotganlarning aksariyati yosh oilalar va talabalar hisoblanadi. Bu guruhlar ko‘p hollarda birinchi marta uy olishga urinadi. Aholi ko‘payishi uy-joyga bo‘lgan tabiiy talabni oshiradi, bu esa barqaror daromadlarga ega bo‘lgan bozor segmentida narxlar bosimi keltirib chiqaradi. Shu bilan birga, ko‘chmas mulkka investitsiya sifatida bo‘lgan qiziqish ham yuqori: bozor sharoitida ko‘plab odamlarga investitsiya uchun barqaror o‘sish kafolatlanmagan.

2026 yil uchun mutaxassislar prognozi

2026 yilda Toshkent uy-joy narxlari o‘sishi tabiiy talab va iqtisodiy o‘sish sur’atlaridan kelib chiqib davom etishi mumkin. Ba’zi tahlilchilar mehnat bozorining jonlanganligi va kredit imkoniyatlari oshishini kuzatar ekan, yangi yil narx o‘sishi barqaror sur’atda davom etadi deya bashorat qilmoqda.

Masalan, Toshkent bozoridagi turar-joy majmualariga investitsiya qiziqishi oshgani ortidan birlamchi bozorda narxlar bundan ham ko‘proq o‘sishi ehtimoli ko‘rilmoqda. Eskrou hisobvaraqlarning joriy qilinishi bilan bozor ishtirokchilari o‘z pullarini xavfsiz saqlash imkoniga ega bo‘lib, bu yangi uylarni sotib olishni rag‘batlantiradi. Shu bois, ayrim ekspertlar qurilgan ko‘p qavatli uylar segmentida mulk qiymati barqaror oshishini kutilmoqda, ikkilamchi bozorda esa narxlar barqaror yoki sekin o‘sish doirasida qoladi, deb ta’kidlamoqda.

Boshqa tomondan, moliyaviy barqarorlikka oid xabarlarda aytilishicha, so‘nggi yillarda inflatsiya pasayib, Markaziy bank ijobiy barqarorlashtiruvchi siyosat yuritayapti. So‘zga chiqqan mutaxassislar narxlarning keskin oshishini cheklovchi jihatlar sifatida moliya bozorida talabning biroz to‘yinishi, yangi uylar haddan tashqari ko‘p qurilishi bilan bog‘liq ortiqcha taklif va aholi daromadlarining cheklanganligini tilga oladi.

Shu bois, ba’zi ssenariylarga ko‘ra, 2026 yilda Toshkent bozorida narxlar o‘sish sur’ati aholi daromadlar o‘sishi darajasidan yuqori bo‘lmasligi, balki barqaror holatda qolishi kutiladi.

Mutaxassislar 2026 yil uchun bir necha ssenariyni aytib o‘tmoqda: optimistik ssenariyda iqtisodiy o‘sish va moliyaviy barqarorlik ipoteka krediti bo‘yicha stavkalarni yanada pasaytiradi, narxlar bundan ham ko‘proq ko‘tariladi; ehtiyotkor ssenariyda esa bozor zichligi oshgani uchun narxlar asosan hozirgi darajada barqarorlashadi.