Тошкент уй-жой бозорида 2026 йил нархлари: ўсиш ёки пасайиш?

2024–2025-йиллардаги уй нархларининг статистик ўзгаришлари

Сўнгги йилларда Тошкент шаҳрида янги қурилиш объектларига бўлган талаб ошиб, бирламчи бозор нархлари сезиларли кўтарилди. Масалан, 2024-йилда Марказий банк маълумотларига кўра, бирламчи уй-жой бозоридаги нарх индекслари сўмда ўртача 11–12 фоизга ўсди (АҚШ долларида эса +6–7 фоиз). Иккиламчи бозорда эса ўсиш анча пастроқ бўлиб, йил якунида ўртача +6 фоиз (сўмда) атрофида қайд этилди.

Бу фарқ фуқаролар орасида янги хонадонларга талаб юқорилиги билан изоҳланмоқда: 2024 йилда ажратилган ипотека кредитлари ҳажмида бирламчи бозордан фойдаланган харидорлар улуши 59 фоиздан 66 фоизга ошган.

Тошкент бозорида битимлар сони 2024 йилда бироз камайган. Марказий банк маълумотларига кўра, бутун республикада уй-жой бўйича тузилган олди-сотди шартномалари сони 2023-йилга нисбатан 2–3 фоизга пасайди (2024 йил якунида тахминан 329 мингта битим). Тошкент шаҳри ва вилоятида ушбу пасайиш аниқ кузатилмоқда. Қайд этилишича, 2024 йил охирида аҳоли ипотека орқали уй-жой олувчилар сони 58,8 минг нафар бўлиб, бу олдинги йилга нисбатан 16 фоиз кам деган маълумотлар мавжуд.

Нархлар мавсумий динамикасига келсак, йил давомида сезиларли ўзгаришлар кузатилди. Анъанага кўра, баҳор-июн ойларида битимлар кўпроқ бўлса, 2024 йилда айниқса Тошкент шаҳри ва бир қанча вилоятларда апрел-июн даврида одатдагидан кам фаоллик содир бўлди. Масалан, 2024 йилнинг апрел–июн ойларида Тошкент шаҳрида битимлар сони ўтган йилнинг мос даврига нисбатан қарийб 8 фоизга камайган. Лекин йилнинг сўнгги чорагида бозор фаоллиги бироз тикланди: 2024 йил IV чорагида умумий битимлар сони 81,8 мингга етиб, олдинги чоракка нисбатан 5,6 фоизга ўсди. Шундай қилиб, мавсумий ўсиш суръатлари барқарорлашган ва нархлар ҳам йиллик ҳисобрақамда мўътадил даражада ўсган.

Эскроу тизими: бозорни ўзгартираётган янги механизм

Эскроу — бу қурилаётган уйлар учун жорий этилган хавфсиз тўлов тизими, унда харидор пулни тўғридан тўғри қурувчи компанияга бермайди. Маблағлар банкнинг махсус «эскроу» ҳисобида музлатилиб туради ва уй тўлиқ битказилгандан кейин қурувчига ўтказилади.

Эскроу тизими жорий этилганидан сўнг бирламчи бозорда харидорлар янада эҳтиёткор бўла бошлади, шунингдек, қурувчилар учун айланма маблағ камайди. Баъзи лойиҳаларда қурилиш суръатлари секинлашди. Бунинг натижасида 2024-йилда бирламчи бозорда нарх ўсиши бироз пасайди.

Авваллари баъзи қурувчилар лойиҳа бошида паст нарх айтиб, кейинчалик оширган ҳолатлар кузатилган. Эскроу бунга чек қўйди: нархлар шаффофлашди, рақобат кучайди ва шунинг билан биргаликда савдо жараёни тартибга кирди.

Узоқ муддатда эскроу тизими янги уйлар бозорини хавфсиз қилиши, «фирибгарлик қурилишлари» сонини кескин камайтириши ва харидор ишончини ошириши мумкин. Натижада 2026 йилдан бошлаб талаб яна кучайиши кутилмоқда.

Агар эскроу ҳисобварақларидаги маблағлар асосида қурувчиларга паст фоизли кредитлар ажратилмаса, айрим компанияларнинг айланма маблағи етишмайди. Бу эса қурилишнинг секинлашиши, таклифнинг вақтинча камайиши ва нархларнинг ўсишига босим кучайиши каби оқибатларни келтириб чиқариши мумкин.

Уй нархларига таъсир қилувчи омиллар

Уй-жой нархлари кўплаб макроиқтисодий ва ижтимоий-демографик омиллар билан белгиланади. Улардан биринчиси инфляция ва қурилиш материаллари нархларидир.

Сўнгги йилларда Ўзбекистонда инфляция икки рақамли бўлиб келди. Расмий маълумотларга кўра, 2024 йилда истеъмол нархлари индекси 9,8 фоизни ташкил этди. Шу билан бирга, цемент, қум, темир-бетон маҳсулотлари каби асосий қурилиш материаллари нархи ҳам йилдан-йилга сезиларли ошди. Масалан, баъзи ҳисоботларда 2024 йилга нисбатан цемент нархи ўртача 18–22 фоизга қимматлагани қайд этилган. Қурилиш харажатларининг ошиши уй нархларининг юқорилашида босим ўтказади.

Иккинчи муҳим омил: талаб ва таклиф мувозанати, шунингдек урбанизация жараёнлари ва инфратузилма. Тошкент иқтисодиёт марказига айланган сари аҳоли миграцияси давом этмоқда, барча минтақалардан шаҳар инфратузилмаси яхши, хизматлар кенг, иш жойлари кўп бўлган Тошкентга кўчиб келаётганлар сони сезиларли.

Мисол учун, 2023-йилнинг биринчи ярмида Тошкентга доимий кўчиб келганлар салдоси тахминан +11 минг кишини ташкил этди. Ёш оилалар уй-жойга бўлган эҳтиёжни оширмоқда, шунинг учун бошпана таъминоти масаласи аҳоли учун долзарб.

Бироқ янги қурилиш билан таклиф ҳам ошмоқда: ҳукумат томонидан йўлга қўйилган турар-жой лойиҳалари, кўп қаватли турар-жой мажмуалари қурилиши бозорни тўлдирмоқда. Шаҳар инфратузилмаси, хусусан янги метро бекатлари, йўл ва мактаблар, болалар боғчалари тармоғи кенгайиб бориши, айрим туманларда уй қийматларига қўшимча куч беради. Лекин баъзи янги ҳудудларда таклиф кўпайиши ўсишни чеклаши мумкин.

Ҳукумат ипотека кредитларини субсидиялаш орқали уй сотиб олишни рағбатлантирмоқда. 2024-йилда имтиёзли ипотека кредитлари фоизи одатдаги 17% атрофида бўлди, бироқ Марказий банк асосий ставкани пасайтириб (2024-йил июльида 13,5% га туширди), бозордаги фоизлар бироз пасайиши кутилмоқда. Шунингдек, «Менинг биринчи уйим» каби давлат дастурлари ёш оилаларни қўллаб-қувватлайди. Булар уй-жойга бўлган талабни сақлаб туришга ёрдам беради.

Тошкентга қишлоқ ва вилоятлардан ишлаш ва таълим олиш учун кўчиб келаётганларнинг аксарияти ёш оилалар ва талабалар ҳисобланади. Бу гуруҳлар кўп ҳолларда биринчи марта уй олишга уринади. Аҳоли кўпайиши уй-жойга бўлган табиий талабни оширади, бу эса барқарор даромадларга эга бўлган бозор сегментида нархлар босими келтириб чиқаради. Шу билан бирга, кўчмас мулкка инвестиция сифатида бўлган қизиқиш ҳам юқори: бозор шароитида кўплаб одамларга инвестиция учун барқарор ўсиш кафолатланмаган.

2026 йил учун мутахассислар прогнози

2026 йилда Тошкент уй-жой нархлари ўсиши табиий талаб ва иқтисодий ўсиш суръатларидан келиб чиқиб давом этиши мумкин. Баъзи таҳлилчилар меҳнат бозорининг жонланганлиги ва кредит имкониятлари ошишини кузатар экан, янги йил нарх ўсиши барқарор суръатда давом этади дея башорат қилмоқда.

Масалан, Тошкент бозоридаги турар-жой мажмуаларига инвестиция қизиқиши ошгани ортидан бирламчи бозорда нархлар бундан ҳам кўпроқ ўсиши эҳтимоли кўрилмоқда. Эскроу ҳисобварақларнинг жорий қилиниши билан бозор иштирокчилари ўз пулларини хавфсиз сақлаш имконига эга бўлиб, бу янги уйларни сотиб олишни рағбатлантиради. Шу боис, айрим экспертлар қурилган кўп қаватли уйлар сегментида мулк қиймати барқарор ошишини кутилмоқда, иккиламчи бозорда эса нархлар барқарор ёки секин ўсиш доирасида қолади, деб таъкидламоқда.

Бошқа томондан, молиявий барқарорликка оид хабарларда айтилишича, сўнгги йилларда инфляция пасайиб, Марказий банк ижобий барқарорлаштирувчи сиёсат юритаяпти. Сўзга чиққан мутахассислар нархларнинг кескин ошишини чекловчи жиҳатлар сифатида молия бозорида талабнинг бироз тўйиниши, янги уйлар ҳаддан ташқари кўп қурилиши билан боғлиқ ортиқча таклиф ва аҳоли даромадларининг чекланганлигини тилга олади.

Шу боис, баъзи сценарийларга кўра, 2026 йилда Тошкент бозорида нархлар ўсиш суръати аҳоли даромадлар ўсиши даражасидан юқори бўлмаслиги, балки барқарор ҳолатда қолиши кутилади.

Мутахассислар 2026 йил учун бир неча сценарийни айтиб ўтмоқда: оптимистик сценарийда иқтисодий ўсиш ва молиявий барқарорлик ипотека кредити бўйича ставкаларни янада пасайтиради, нархлар бундан ҳам кўпроқ кўтарилади; эҳтиёткор сценарийда эса бозор зичлиги ошгани учун нархлар асосан ҳозирги даражада барқарорлашади.