Ўзбекистонда уйлар арзонлаяптими? Кўчмас мулк бозори энди нима бўлади?

Охирги пайтларда ижтимоий тармоқларда уйлар нархи пасайишни бошлаши ҳақида фикрлар кўпайди. Кимдир бозор ўлган, уйлар сотилмаяпти деса, яна кимдир нархлар бундан буёғига фақат пасаяди дея таъкидлайди.

Ҳақиқатан ҳам уйлар арзонлашни бошладими? Ёки ижтимоий тармоқлардаги гаплар рақамларга мос келмаяптими? Келинг, мавжуд маълумотлар асосида кўчмас мулк бозоридаги вазиятни таҳлил қиламиз.

Уйлар нархи ростдан тушяптими?

Деярли барча таҳлилий маълумотлар Ўзбекистонда уйлар нархи кўтарилаётганини кўрсатмоқда.

2025-йилнинг маълум бир қисмида кўчмас мулк бозорида нарх пасайиши кузатилди. Бироқ 2026-йилдан бошлаб доимий ўсиш тенденциясида кетмоқда.

Бу ўсиш 2023-йиллардаги каби ўртача йиллик 30–40 фоиз эмас, аксинча анча камтарроқ (10–15 фоиз атрофида) кўринишда бўлмоқда.

Макроиқтисодий ва ҳудудий тадқиқотлар институти маълумотларига кўра, 2026-йилнинг май ойида Тошкент шаҳрида бирламчи ва иккиламчи бозорда уйлар нархи хоналар сонига қараб фарқли равишда ўзгарган.

Апрелдан май ойигача иккиламчи уй-жой бозорида энг катта нарх ўсиши бир хонали хонадонларда қайд этилди. Уларнинг бир квадрат метри ўртача 5,8 фоизга ёки 86 долларга қимматлади.

Бирламчи бозорда эса нархлар энг кўп уч хонали хонадонларда ўсиб, бир ой ичида 2,7 фоизга ёки 43 долларга кўтарилди. Бир хонали уйлар 1,1 фоизга қимматлаган бўлса, икки хонали ҳамда тўрт ва ундан ортиқ хонали хонадонлар нархи мос равишда 1,1 ва 1,5 фоизга пасайди.

Йиллик ҳисобда эски уйлар нархи Мирзо Улуғбекдаги 4 хонали уйлардан бошқа барча йўналишларда ўсиш кўрсатди. Шаҳар марказидаги 1 ва 2 хонали уйларда нархларнинг сезиларли ўсиши қайд этилди.

Янги уйлар нархида 4 хонали уйлардан ташқари деярли барча бошқа йўналишларда ўсиш кузатилди.

Бирламчи бозордаги янги қурилган уйлар орасида энг қиммат уйларни Миробод туманидан топиш мумкин бўлса, иккиламчи бозорда энг қиммат уйлар Мирзо Улуғбек туманида.

Қизиғи, Мирободдаги уйларнинг ўртача нархи Сергелидаги уйларга нисбатан қарийб икки баробар қимматроқ — 1 кв метр учун 2 137 долларга қарши 1 070 доллар.

Пойтахтдаги уйлар нархи бўйича кузатувларни Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш агентлиги ҳам ўтказиб келмоқда.

Агентлик ҳисоб-китобларига кўра, 2026-йилнинг дастлабки 5 ойи давомида Тошкент шаҳрида уйларнинг ўртача нархи 3 фоизга ошган. Бунда 1 кв метр учун ўртача нарх 16,9 млн сўмни ташкил қилмоқда.

Бунда йил бошига нисбатан энг юқори ўсиш Олмазор ва Яккасарой туманларида кузатилган — 5,2 фоиз.

Шунингдек, январь–май ойларида ҳовлилар нархи ҳам 2,3 фоизга кўтарилган. Натижада Тошкент шаҳридаги 1 сотих ҳовлининг ўртача нархи 958 млн сўмга етган.

Пойтахтдаги ҳовли уйлар нархи Сергели ва Янгиҳаёт туманларидан бошқа барча ҳудудларда қимматламоқда.

Марказий банк нима дейди?

Уй-жой нархлари ва кўчмас мулк бозорининг умумий ҳолати ҳақида Марказий банк ҳам доимий таҳлиллар тақдим қилиб келади.

I чорак якунлари бўйича бирламчи ва иккиламчи кўп қаватли уй-жойлар нархи доллар ҳисобида мос равишда 8,1 ва 9,4 фоизга ошган бўлса, сўм ҳисобида 1,8 ва 3 фоиз атрофида ўсди. Ижара бозорида мамлакат бўйича нархлар мўътадил ўсиш суръатларини сақлаб қолди.

Тошкент шаҳрида ер участкалари нархи шаҳар марказидан узоқроқ ҳудудларда ер таклифининг ошиб бориши натижасида пасаювчи динамикада шаклланмоқда.

Сўнгги маълумотларга кўра, пойтахтда 1 сотих ер нархи 301 млн сўмни ташкил этиб, ўтган йилга нисбатан 6,4 фоизга пасайди.

Марказий банк таъкидлашича, Ўзбекистон бўйлаб кўп қаватли уйларнинг қурилиши кўпайиши Тошкентдан бошқа ҳудудларда ҳам шаҳарлашув жараёнларини жадаллаштирмоқда. Бу эса аҳолининг уй-жойга бўлган талаби ортиб бораётганига ишора қилади.

Демак, учта мустақил кузатув ҳам нархлар пасайганини эмас, аксинча ўсиб бораётганини кўрсатмоқда.

Қурилиш ишлари қандай кетяпти?

2026-йилнинг биринчи чорагида Ўзбекистонда уй-жой қурилиши ўсишда давом этди. Бу даврда фойдаланишга топширилган уйларнинг умумий майдони 3,3 млн квадрат метрни ташкил этди ва ўтган йилнинг шу даврига нисбатан 6,6 фоизга кўп бўлди.

Ўсишнинг асосий қисми якка тартибдаги уй-жойлар ҳисобига таъминланди. Ушбу сегментда фойдаланишга топширилган уйлар майдони бир йил аввалгига нисбатан 6,8 фоизга ошди.

Кўп қаватли турар жойлар сегментида эса ўсиш нисбатан секинроқ кечди. Бу айрим йирик турар жой мажмуаларининг фойдаланишга топширилиш муддатлари билан изоҳланади.

Шу билан бирга, иқтисодиётда қурилиш соҳасига йўналтирилаётган инвестициялар улуши ҳам ошди.

Агар 2025-йилнинг биринчи чорагида қурилиш инвестициялари жами инвестицияларнинг 7,4 фоизини ташкил этган бўлса, 2026-йилнинг мос даврида бу кўрсаткич 10,8 фоизга етди.

Бу қурилиш соҳасидаги фаоллик кучайиб, уй-жой ва инфратузилма лойиҳаларига инвестициялар ҳажми ортиб бораётганини англатади.

Яъни, Ўзбекистонда уйлар нархи ўсиши билан биргаликда қурилиш ишлари ҳам ортиб бормоқда.

Нақдсиз тўловларнинг бозорга таъсири

1 апрелдан бошлаб мамлакатда кўчмас мулк олди-сотди битимлари фақат банк орқали, нақдсиз шаклда амалга оширилмоқда. Бу эса уй-жой бозоридаги сотувларга сезиларли таъсир қилди.

Агар март ойида 43,6 мингдан ошиқ кўчмас мулк савдоси расмийлаштирилган бўлса, апрелда эскроу тизимининг дастлабки ойида бу кўрсаткич 13,6 мингтага тушиб кетди.

Нақдсиз тўловлар ортидан кўчмас мулк савдоси мартга нисбатан 3,2 баробарга камайиб кетди. Уй-жой савдоси Ўзбекистон бўйлаб сўнгги 4 йилда ҳеч қачон 15 мингтадан пасаймаганди.

Шунга қарамай, май ва июнь ойларида савдо апрелга нисбатан ўсишни кўрсатди. Бироқ сотувлар ҳамон ўтган йилнинг мос даврига нисбатан пастроқ шаклланган.

Нархлар пасайиши қанчалик ҳақиқатга яқин?

Ўзбекистонда уйлар нархи бўйича сўнгги йилларда кескин тебраниш кузатилди. 2022-йилда Россия ва Украина ўртасида уруш бошланган, кўплаб хорижий релокантлар Тошкентга кўчиб келди.

Бу эса кўчмас мулк бозорида узоқ вақтдан бери йиғилиб келган талабни қўзғатди. Шундоқ ҳам прописка тизими ўз кучини йўқотгани ортидан пойтахтда уй сотиб олишга талаб кўпайган эди.

Натижада уйларнинг бозор нархи ва ҳақиқий (фундаментал) нархи орасидаги фарқ сезиларли ошиб кетди. 2022 йилга келиб Тошкентда уйларнинг ҳақиқий нархи ва бозор нархи ўртасидаги фарқ 210 млн сўмгача етди.

Уйларни доимий ўсишда давом этади деб ҳисоблаб инвестицион мақсадда сотиб оладиганлар ҳам нарх ўсишига туртки берди.

Бироқ бозор ўзини ўзи тўғрилаш хусусиятига эга. 2024–2025-йилларда уйлар нархининг бозор ва ҳақиқий нархи орасидаги фарқ қисқарди ва бу уйлар нархининг бироз пасайишига олиб келди.

Сўнгги бир йилда бозор яна доимий ўсувчи динамикага қайтиб олди.

Эскроу тизимининг жорий этилиши эса уйлар нархининг пасайишидан кўра, кўтарилишига ишора қилмоқда.

Марказий банк маълум қилишича, дастлабки босқичда қурилиш харажатлари ва нархлар ўсиши кузатилиши эҳтимоли бор. Бу кўпроқ янги қурилаётган уйларда намоён бўлади.

Сабаби эскроу тизими туфайли қурувчи компаниялар аввалгидек осон молиялаштиришга эга бўлмайди.

Яъни, бу тизимда қурувчилар харидорларнинг олдиндан тўлаган пулларидан қурилишни молиялаштириш учун фойдалана олмайди. Қурилиш ишлари асосан банк кредитлари ва компаниянинг ўз маблағлари ҳисобидан амалга оширилади.

Ўзбекистонда уйлар нархи фақат эскроу тизимига эмас, аҳолининг ипотека кредити олиши, даромадлари ўсиши, қурилиш ишлари ва бошқа жараёнларга ҳам боғлиқ.