Уй-жой бозоридаги пуфак: Ўзбекистон бу хавфни енга олдими?

2022 йилнинг февралида Россия Украинага уруш очди. Путин томонидан бир неча кунга чўзилиши ваъда қилинган «махсус ҳарбий амалиёт» мана, деярли 4 йилдан буён давом этмоқда.

Ўша пайтда уруш Ўзбекистонга ҳам таъсир қилишини кўпчилик кутганди. Кутилмалар ўзини оқлади. Дастлабки таъсир — долларнинг сўмга нисбатан кескин кўтарилиб кетиши бўлди. Бир неча ҳафта ичида доллар курс деярли 800 сўмга ўсганди.

Бироқ кўпчилик кутмаган таъсир кўчмас мулк бозорида бўлди: уйларнинг нархи кескин ошиб кетди. Бунинг ортидан Марказий банк «нарх пуфаги» хавфидан огоҳлантирган эди.

Уй-жой бозоридаги нарх пуфаги — уйлар нархининг фундаментал омилларга боғлиқ бўлмаган ҳолда доимий ошиши ҳисобига юзага келади. Бунда уй-жой учун талаб таклифдан кескин ошиб кетади.

Бу 2008 йилги глобал молиявий инқирозга сабаб бўлган ҳодисани эслатиб юбрарди. Ўшанда уйлар нархи сезиларли ошиши оқибатида америкаликлар ўзлари тўлай олмайдиган ипотека кредитларини олганди. Бу муаммоли кредитлар кейинчалик банкларнинг бирин-кетин банкрот бўлишига сабаб бўлган ва глобал инқирозга уланиб кетганди.

Ўзбекистонда ҳам ана шундай хавф бўй кўрсатаётган эди.

Пандемияда кўчмас мулк бозорида нархлар сезиларли пасайганди. 2020 йилда Ўзбекистонликларнинг уй сотиб олиши 87 фоизга, Тошкентнинг ўзида эса 94 фоизга камайган.

Бу орада узоқ йиллар давомида аҳолини қийнаган «прописка» тизими бекор қилинди. Бу чора Тошкентда уй сотиб олишни осонлаштирди ва пандемияда совиган талаб яна кўпая бошлади.

Россиядан релокантларнинг оммавий равишда Марказий Осиёга, жумладан Ўзбекистонга кўчиб келиши эса талабни сезиларли ошириб, уйлар нархи ўсишини тезлаштириб юборди.

Натижада, 2022 йил сўнгида пойтахтда уйларнинг ҳақиқий нархи ва бозор нархи ўртасидаги фарқ 210 млн сўмга етди. Ҳолат 2023 йилда янада ёмонлашди.

Вазият шу даражага келдики, 2022 йил биринчи ярмидан 2023 йил биринчи ярмигача Тошкентда янги уйлар нархи 44 фоизга, эскилари эса 33 фоизга қимматлади.

Бундай юқори нархлар шундоқ ҳам тор доирага ўз пулларини сармоя қиладиган инвесторларни кўпроқ жалб қила бошлади. Бунинг оқибатида кўчмас мулкка яшаш учун эмас, инвестиция воситаси сифатида қараш кўпайди.

Капитал бозори етарлича шакланмаган, омонатлар эса максимум 27 фоизгача (айни пайтда 23 фоиз) бўлган пайтда инвесторлар имкон борича кўчмас мулк харид қилишга ўтди.

Бу эса уйлар нархи ўсишининг нафақат Тошкент, балки бутун мамлакат бўйлаб тезлашишига олиб келди. 2023 йилга келиб эҳтимолий нарх пуфаги Тошкентдан Ўзбекистонга тарқалди.

2023 йил давомида мамлакат кўчмас мулк бозорида уй-жойларнинг ўртача бозор нархи фундаментал (ҳақиқий) нархидан 24 фоизгача юқори баҳоланди. Масалан, Фарғонадаги уйнинг бозор баҳоси 500 млн сўм бўлган бўлса, ҳақиқий баҳоси аслида 380 млн сўм эди.

Уйлар нархи пасайишни бошлади

2024 йилга келиб мамлакатда кўчмас мулк бозори анчайин тўйиниб бўлган эди. Дастлаб сотувлар камайган бўлса, кейин нархлар ҳам секинроқ ўсишни бошлади.

Йил давомида янги уйлар нархи 11 фоиздан кўпроқ, эски уйлар нархи эса деярли 7 фоизга ошди. Айрим ойларда ҳаттоки нархларни пасайиши ҳам кузатилди. 

Шунингдек, бу даврда сўнгги йиллар ичида илк марта Тошкент шаҳридаги ер нархлари ҳам пасайди.

1 сотих ернинг нархи пойтахтда 352 млн сўмни ташкил қилди. Бу кўрсаткич 2023 йилда 362 млн сўм, 2022 йилда эса 263 млн сўм эди.

Бозор тўйинганини ипотека кредити олувчилар сони кескин камайганидан ҳам билиш мумкин. Уй сотиб олиш учун кредит олганлар сони 2024 йилда 9,5 минг нафарга қисқариб, 59 мингтани ташкил қилди.

2025 йилга келиб уйлар нархи ростмана пасайиш тенденциясига ўтди. Биринчи ярим йиллик якуни бўйича уйларнинг бозор нархи сўнгги бир йил ичида 5 фоизга камайди.

Уйларнинг бозор нархи ва ҳақиқий (фундаментал) нархи ўртасидаги фарқ ҳам 17 фоиздан 4 фоизгача қисқарди. Фарқ қисқаришига асосан фундаментал нархларнинг ўсиши сабаб бўлди.

Кўчмас мулк арзонлашишига таклифнинг сезиларли ортгани ҳам ёрдам беряпти. Ярим йилликда қурилишлар ўтган йилга нисбатан 72 фоизга кўпайди.

Узоқ йиллардан бери илк марта аҳолининг уй-жой харид қилиш қобилияти ҳам пасайишдан тўхтади. Даромадларнинг ўсиши ортидан кўпчилик ипотека кредитидан фойдаланиш имкониятини яна тиклади. Натижада, 2024 йилда кескин пасайиб кетган ипотека кредити олувчилар сони, 2025 йилда яна кўпая бошлади.

Муҳим омиллардан бири — аёллар аввалги йилларга нисбатан анча кўпроқ ипотека кредити олмоқда. Уларнинг даромадлари ўсиши ҳам кўчмас мулк бозоридаги вазиятни барқарорлаштиришга ёрдам беради.

Кўчмас мулк бозоридаги инвестицион жозибадорлик ҳам пасайди. Юқорида таъкидлаб ўтилганидек, аввалги йилларда уйларнинг маълум қисми яшаш учун эмас, инвестиция учун сотиб олинарди. Аммо 2024 йилдан бошлаб уй-жой ижара нархлари сезиларли пасайишни бошлади. Биринчи ярим йилликда ижара 12 фоизгача арзонлади.

Шундай қилиб, Ўзбекистон кўчмас мулк бозоридаги нарх пуфаги ёрилиши хавфини ҳозирча енга олди. Асосан бозор ўзини ўзи тўғирлаб олгани бунга ёрдам берди. Аммо расмийлар ҳам етарлича реакция билдира олганини ҳам қайд этиш керак.

Аммо ҳали қилиниши керак бўлган ишлар кўп. Қурилишлар кўпайиши ортидан атроф-муҳитга салбий таъсирни минималлаштириш керак.

Уй олди-сотдисида аҳолининг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш, ноқонуний қурилишлар ва фирибгарлик ҳолатларини олдини олиш лозим. Бу йўлда эскроу тизими амалиётга жорий қилинмоқда.

Буларни таъминлаган ҳолда қурилишларни кўпайиши кўчмас мулк бозорида таклиф кўпайишига олиб келади. Бу эса табиийки, нархларни ҳеч бўлмаганда мўътадил ушлаб туриш учун муҳим.

Фозил Қамбаров тайёрлади.