Uy-joy bozoridagi pufak: O‘zbekiston bu xavfni yenga oldimi?

2022 yilning fevralida Rossiya Ukrainaga urush ochdi. Putin tomonidan bir necha kunga cho‘zilishi va’da qilingan «maxsus harbiy amaliyot» mana, deyarli 4 yildan buyon davom etmoqda.

O‘sha paytda urush O‘zbekistonga ham ta’sir qilishini ko‘pchilik kutgandi. Kutilmalar o‘zini oqladi. Dastlabki ta’sir — dollarning so‘mga nisbatan keskin ko‘tarilib ketishi bo‘ldi. Bir necha hafta ichida dollar kurs deyarli 800 so‘mga o‘sgandi.

Biroq ko‘pchilik kutmagan ta’sir ko‘chmas mulk bozorida bo‘ldi: uylarning narxi keskin oshib ketdi. Buning ortidan Markaziy bank «narx pufagi» xavfidan ogohlantirgan edi.

Uy-joy bozoridagi narx pufagi — uylar narxining fundamental omillarga bog‘liq bo‘lmagan holda doimiy oshishi hisobiga yuzaga keladi. Bunda uy-joy uchun talab taklifdan keskin oshib ketadi.

Bu 2008 yilgi global moliyaviy inqirozga sabab bo‘lgan hodisani eslatib yubrardi. O‘shanda uylar narxi sezilarli oshishi oqibatida amerikaliklar o‘zlari to‘lay olmaydigan ipoteka kreditlarini olgandi. Bu muammoli kreditlar keyinchalik banklarning birin-ketin bankrot bo‘lishiga sabab bo‘lgan va global inqirozga ulanib ketgandi.

O‘zbekistonda ham ana shunday xavf bo‘y ko‘rsatayotgan edi.

Pandemiyada ko‘chmas mulk bozorida narxlar sezilarli pasaygandi. 2020 yilda O‘zbekistonliklarning uy sotib olishi 87 foizga, Toshkentning o‘zida esa 94 foizga kamaygan.

Bu orada uzoq yillar davomida aholini qiynagan «propiska» tizimi bekor qilindi. Bu chora Toshkentda uy sotib olishni osonlashtirdi va pandemiyada sovigan talab yana ko‘paya boshladi.

Rossiyadan relokantlarning ommaviy ravishda Markaziy Osiyoga, jumladan O‘zbekistonga ko‘chib kelishi esa talabni sezilarli oshirib, uylar narxi o‘sishini tezlashtirib yubordi.

Natijada, 2022 yil so‘ngida poytaxtda uylarning haqiqiy narxi va bozor narxi o‘rtasidagi farq 210 mln so‘mga yetdi. Holat 2023 yilda yanada yomonlashdi.

Vaziyat shu darajaga keldiki, 2022 yil birinchi yarmidan 2023 yil birinchi yarmigacha Toshkentda yangi uylar narxi 44 foizga, eskilari esa 33 foizga qimmatladi.

Bunday yuqori narxlar shundoq ham tor doiraga o‘z pullarini sarmoya qiladigan investorlarni ko‘proq jalb qila boshladi. Buning oqibatida ko‘chmas mulkka yashash uchun emas, investitsiya vositasi sifatida qarash ko‘paydi.

Kapital bozori yetarlicha shaklanmagan, omonatlar esa maksimum 27 foizgacha (ayni paytda 23 foiz) bo‘lgan paytda investorlar imkon boricha ko‘chmas mulk xarid qilishga o‘tdi.

Bu esa uylar narxi o‘sishining nafaqat Toshkent, balki butun mamlakat bo‘ylab tezlashishiga olib keldi. 2023 yilga kelib ehtimoliy narx pufagi Toshkentdan O‘zbekistonga tarqaldi.

2023 yil davomida mamlakat ko‘chmas mulk bozorida uy-joylarning o‘rtacha bozor narxi fundamental (haqiqiy) narxidan 24 foizgacha yuqori baholandi. Masalan, Farg‘onadagi uyning bozor bahosi 500 mln so‘m bo‘lgan bo‘lsa, haqiqiy bahosi aslida 380 mln so‘m edi.

Uylar narxi pasayishni boshladi

2024 yilga kelib mamlakatda ko‘chmas mulk bozori anchayin to‘yinib bo‘lgan edi. Dastlab sotuvlar kamaygan bo‘lsa, keyin narxlar ham sekinroq o‘sishni boshladi.

Yil davomida yangi uylar narxi 11 foizdan ko‘proq, eski uylar narxi esa deyarli 7 foizga oshdi. Ayrim oylarda hattoki narxlarni pasayishi ham kuzatildi. 

Shuningdek, bu davrda so‘nggi yillar ichida ilk marta Toshkent shahridagi yer narxlari ham pasaydi.

1 sotix yerning narxi poytaxtda 352 mln so‘mni tashkil qildi. Bu ko‘rsatkich 2023 yilda 362 mln so‘m, 2022 yilda esa 263 mln so‘m edi.

Bozor to‘yinganini ipoteka krediti oluvchilar soni keskin kamayganidan ham bilish mumkin. Uy sotib olish uchun kredit olganlar soni 2024 yilda 9,5 ming nafarga qisqarib, 59 mingtani tashkil qildi.

2025 yilga kelib uylar narxi rostmana pasayish tendensiyasiga o‘tdi. Birinchi yarim yillik yakuni bo‘yicha uylarning bozor narxi so‘nggi bir yil ichida 5 foizga kamaydi.

Uylarning bozor narxi va haqiqiy (fundamental) narxi o‘rtasidagi farq ham 17 foizdan 4 foizgacha qisqardi. Farq qisqarishiga asosan fundamental narxlarning o‘sishi sabab bo‘ldi.

Ko‘chmas mulk arzonlashishiga taklifning sezilarli ortgani ham yordam beryapti. Yarim yillikda qurilishlar o‘tgan yilga nisbatan 72 foizga ko‘paydi.

Uzoq yillardan beri ilk marta aholining uy-joy xarid qilish qobiliyati ham pasayishdan to‘xtadi. Daromadlarning o‘sishi ortidan ko‘pchilik ipoteka kreditidan foydalanish imkoniyatini yana tikladi. Natijada, 2024 yilda keskin pasayib ketgan ipoteka krediti oluvchilar soni, 2025 yilda yana ko‘paya boshladi.

Muhim omillardan biri — ayollar avvalgi yillarga nisbatan ancha ko‘proq ipoteka krediti olmoqda. Ularning daromadlari o‘sishi ham ko‘chmas mulk bozoridagi vaziyatni barqarorlashtirishga yordam beradi.

Ko‘chmas mulk bozoridagi investitsion jozibadorlik ham pasaydi. Yuqorida ta’kidlab o‘tilganidek, avvalgi yillarda uylarning ma’lum qismi yashash uchun emas, investitsiya uchun sotib olinardi. Ammo 2024 yildan boshlab uy-joy ijara narxlari sezilarli pasayishni boshladi. Birinchi yarim yillikda ijara 12 foizgacha arzonladi.

Shunday qilib, O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozoridagi narx pufagi yorilishi xavfini hozircha yenga oldi. Asosan bozor o‘zini o‘zi to‘g‘irlab olgani bunga yordam berdi. Ammo rasmiylar ham yetarlicha reaksiya bildira olganini ham qayd etish kerak.

Ammo hali qilinishi kerak bo‘lgan ishlar ko‘p. Qurilishlar ko‘payishi ortidan atrof-muhitga salbiy ta’sirni minimallashtirish kerak.

Uy oldi-sotdisida aholining huquqlarini himoya qilish, noqonuniy qurilishlar va firibgarlik holatlarini oldini olish lozim. Bu yo‘lda eskrou tizimi amaliyotga joriy qilinmoqda.

Bularni ta’minlagan holda qurilishlarni ko‘payishi ko‘chmas mulk bozorida taklif ko‘payishiga olib keladi. Bu esa tabiiyki, narxlarni hech bo‘lmaganda mo‘’tadil ushlab turish uchun muhim.

Fozil Qambarov tayyorladi.