O‘zbekistonda uylar arzonlayaptimi? Ko‘chmas mulk bozori endi nima bo‘ladi?

Oxirgi paytlarda ijtimoiy tarmoqlarda uylar narxi pasayishni boshlashi haqida fikrlar ko‘paydi. Kimdir bozor o‘lgan, uylar sotilmayapti desa, yana kimdir narxlar bundan buyog‘iga faqat pasayadi deya ta’kidlaydi.

Haqiqatan ham uylar arzonlashni boshladimi? Yoki ijtimoiy tarmoqlardagi gaplar raqamlarga mos kelmayaptimi? Keling, mavjud ma’lumotlar asosida ko‘chmas mulk bozoridagi vaziyatni tahlil qilamiz.

Uylar narxi rostdan tushyaptimi?

Deyarli barcha tahliliy ma’lumotlar O‘zbekistonda uylar narxi ko‘tarilayotganini ko‘rsatmoqda.

2025-yilning ma’lum bir qismida ko‘chmas mulk bozorida narx pasayishi kuzatildi. Biroq 2026-yildan boshlab doimiy o‘sish tendensiyasida ketmoqda.

Bu o‘sish 2023-yillardagi kabi o‘rtacha yillik 30–40 foiz emas, aksincha ancha kamtarroq (10–15 foiz atrofida) ko‘rinishda bo‘lmoqda.

Makroiqtisodiy va hududiy tadqiqotlar instituti ma’lumotlariga ko‘ra, 2026-yilning may oyida Toshkent shahrida birlamchi va ikkilamchi bozorda uylar narxi xonalar soniga qarab farqli ravishda o‘zgargan.

Apreldan may oyigacha ikkilamchi uy-joy bozorida eng katta narx o‘sishi bir xonali xonadonlarda qayd etildi. Ularning bir kvadrat metri o‘rtacha 5,8 foizga yoki 86 dollarga qimmatladi.

Birlamchi bozorda esa narxlar eng ko‘p uch xonali xonadonlarda o‘sib, bir oy ichida 2,7 foizga yoki 43 dollarga ko‘tarildi. Bir xonali uylar 1,1 foizga qimmatlagan bo‘lsa, ikki xonali hamda to‘rt va undan ortiq xonali xonadonlar narxi mos ravishda 1,1 va 1,5 foizga pasaydi.

Yillik hisobda eski uylar narxi Mirzo Ulug‘bekdagi 4 xonali uylardan boshqa barcha yo‘nalishlarda o‘sish ko‘rsatdi. Shahar markazidagi 1 va 2 xonali uylarda narxlarning sezilarli o‘sishi qayd etildi.

Yangi uylar narxida 4 xonali uylardan tashqari deyarli barcha boshqa yo‘nalishlarda o‘sish kuzatildi.

Birlamchi bozordagi yangi qurilgan uylar orasida eng qimmat uylarni Mirobod tumanidan topish mumkin bo‘lsa, ikkilamchi bozorda eng qimmat uylar Mirzo Ulug‘bek tumanida.

Qizig‘i, Miroboddagi uylarning o‘rtacha narxi Sergelidagi uylarga nisbatan qariyb ikki barobar qimmatroq — 1 kv metr uchun 2 137 dollarga qarshi 1 070 dollar.

Poytaxtdagi uylar narxi bo‘yicha kuzatuvlarni Ko‘chmas mulkni ommaviy baholash agentligi ham o‘tkazib kelmoqda.

Agentlik hisob-kitoblariga ko‘ra, 2026-yilning dastlabki 5 oyi davomida Toshkent shahrida uylarning o‘rtacha narxi 3 foizga oshgan. Bunda 1 kv metr uchun o‘rtacha narx 16,9 mln so‘mni tashkil qilmoqda.

Bunda yil boshiga nisbatan eng yuqori o‘sish Olmazor va Yakkasaroy tumanlarida kuzatilgan — 5,2 foiz.

Shuningdek, yanvar–may oylarida hovlilar narxi ham 2,3 foizga ko‘tarilgan. Natijada Toshkent shahridagi 1 sotix hovlining o‘rtacha narxi 958 mln so‘mga yetgan.

Poytaxtdagi hovli uylar narxi Sergeli va Yangihayot tumanlaridan boshqa barcha hududlarda qimmatlamoqda.

Markaziy bank nima deydi?

Uy-joy narxlari va ko‘chmas mulk bozorining umumiy holati haqida Markaziy bank ham doimiy tahlillar taqdim qilib keladi.

I chorak yakunlari bo‘yicha birlamchi va ikkilamchi ko‘p qavatli uy-joylar narxi dollar hisobida mos ravishda 8,1 va 9,4 foizga oshgan bo‘lsa, so‘m hisobida 1,8 va 3 foiz atrofida o‘sdi. Ijara bozorida mamlakat bo‘yicha narxlar mo‘’tadil o‘sish sur’atlarini saqlab qoldi.

Toshkent shahrida yer uchastkalari narxi shahar markazidan uzoqroq hududlarda yer taklifining oshib borishi natijasida pasayuvchi dinamikada shakllanmoqda.

So‘nggi ma’lumotlarga ko‘ra, poytaxtda 1 sotix yer narxi 301 mln so‘mni tashkil etib, o‘tgan yilga nisbatan 6,4 foizga pasaydi.

Markaziy bank ta’kidlashicha, O‘zbekiston bo‘ylab ko‘p qavatli uylarning qurilishi ko‘payishi Toshkentdan boshqa hududlarda ham shaharlashuv jarayonlarini jadallashtirmoqda. Bu esa aholining uy-joyga bo‘lgan talabi ortib borayotganiga ishora qiladi.

Demak, uchta mustaqil kuzatuv ham narxlar pasayganini emas, aksincha o‘sib borayotganini ko‘rsatmoqda.

Qurilish ishlari qanday ketyapti?

2026-yilning birinchi choragida O‘zbekistonda uy-joy qurilishi o‘sishda davom etdi. Bu davrda foydalanishga topshirilgan uylarning umumiy maydoni 3,3 mln kvadrat metrni tashkil etdi va o‘tgan yilning shu davriga nisbatan 6,6 foizga ko‘p bo‘ldi.

O‘sishning asosiy qismi yakka tartibdagi uy-joylar hisobiga ta’minlandi. Ushbu segmentda foydalanishga topshirilgan uylar maydoni bir yil avvalgiga nisbatan 6,8 foizga oshdi.

Ko‘p qavatli turar joylar segmentida esa o‘sish nisbatan sekinroq kechdi. Bu ayrim yirik turar joy majmualarining foydalanishga topshirilish muddatlari bilan izohlanadi.

Shu bilan birga, iqtisodiyotda qurilish sohasiga yo‘naltirilayotgan investitsiyalar ulushi ham oshdi.

Agar 2025-yilning birinchi choragida qurilish investitsiyalari jami investitsiyalarning 7,4 foizini tashkil etgan bo‘lsa, 2026-yilning mos davrida bu ko‘rsatkich 10,8 foizga yetdi.

Bu qurilish sohasidagi faollik kuchayib, uy-joy va infratuzilma loyihalariga investitsiyalar hajmi ortib borayotganini anglatadi.

Ya’ni, O‘zbekistonda uylar narxi o‘sishi bilan birgalikda qurilish ishlari ham ortib bormoqda.

Naqdsiz to‘lovlarning bozorga ta’siri

1-apreldan boshlab mamlakatda ko‘chmas mulk oldi-sotdi bitimlari faqat bank orqali, naqdsiz shaklda amalga oshirilmoqda. Bu esa uy-joy bozoridagi sotuvlarga sezilarli ta’sir qildi.

Agar mart oyida 43,6 mingdan oshiq ko‘chmas mulk savdosi rasmiylashtirilgan bo‘lsa, aprelda eskrou tizimining dastlabki oyida bu ko‘rsatkich 13,6 mingtaga tushib ketdi.

Naqdsiz to‘lovlar ortidan ko‘chmas mulk savdosi martga nisbatan 3,2 barobarga kamayib ketdi. Uy-joy savdosi O‘zbekiston bo‘ylab so‘nggi 4 yilda hech qachon 15 mingtadan pasaymagandi.

Shunga qaramay, may va iyun oylarida savdo aprelga nisbatan o‘sishni ko‘rsatdi. Biroq sotuvlar hamon o‘tgan yilning mos davriga nisbatan pastroq shakllangan.

Narxlar pasayishi qanchalik haqiqatga yaqin?

O‘zbekistonda uylar narxi bo‘yicha so‘nggi yillarda keskin tebranish kuzatildi. 2022-yilda Rossiya va Ukraina o‘rtasida urush boshlangan, ko‘plab xorijiy relokantlar Toshkentga ko‘chib keldi.

Bu esa ko‘chmas mulk bozorida uzoq vaqtdan beri yig‘ilib kelgan talabni qo‘zg‘atdi. Shundoq ham propiska tizimi o‘z kuchini yo‘qotgani ortidan poytaxtda uy sotib olishga talab ko‘paygan edi.

Natijada uylarning bozor narxi va haqiqiy (fundamental) narxi orasidagi farq sezilarli oshib ketdi. 2022 yilga kelib Toshkentda uylarning haqiqiy narxi va bozor narxi o‘rtasidagi farq 210 mln so‘mgacha yetdi.

Uylarni doimiy o‘sishda davom etadi deb hisoblab investitsion maqsadda sotib oladiganlar ham narx o‘sishiga turtki berdi.

Biroq bozor o‘zini o‘zi to‘g‘rilash xususiyatiga ega. 2024–2025-yillarda uylar narxining bozor va haqiqiy narxi orasidagi farq qisqardi va bu uylar narxining biroz pasayishiga olib keldi.

So‘nggi bir yilda bozor yana doimiy o‘suvchi dinamikaga qaytib oldi.

Eskrou tizimining joriy etilishi esa uylar narxining pasayishidan ko‘ra, ko‘tarilishiga ishora qilmoqda.

Markaziy bank ma’lum qilishicha, dastlabki bosqichda qurilish xarajatlari va narxlar o‘sishi kuzatilishi ehtimoli bor. Bu ko‘proq yangi qurilayotgan uylarda namoyon bo‘ladi.

Sababi eskrou tizimi tufayli quruvchi kompaniyalar avvalgidek oson moliyalashtirishga ega bo‘lmaydi.

Ya’ni, bu tizimda quruvchilar xaridorlarning oldindan to‘lagan pullaridan qurilishni moliyalashtirish uchun foydalana olmaydi. Qurilish ishlari asosan bank kreditlari va kompaniyaning o‘z mablag‘lari hisobidan amalga oshiriladi.

O‘zbekistonda uylar narxi faqat eskrou tizimiga emas, aholining ipoteka krediti olishi, daromadlari o‘sishi, qurilish ishlari va boshqa jarayonlarga ham bog‘liq.