Нархлар, ижара ва даромадлар: уй-жой бозорида вазият қанақа?

Шу йилнинг учинчи чорагида кўчмас мулк бозорида фаоллик ошди. Бу ҳақда Марказий банк кўчмас мулк бозори бўйича шарҳ эълон қилди.

Хусусан, III чоракда кўчмас мулк олди-сотди шартномалари 81,4 мингтани ташкил этиб, ўтган йилга нисбатан 14,1 фоизга ошди.

Дастлабки 9 ой якунларига кўра, кўчмас мулк олди-сотдиси билан боғлиқ шартномалар сони ўтган йилнинг шу даврига нисбатан 12,8 фоизга ўсиб, 229,8 мингтани ташкил қилди.

Республиканинг аксарият ҳудудларида ўртачадан юқори ўсиш қайд этилган. Жумладан, Фарғона водийсида ўсиш 7–8 фоиз атрофида сақланмоқда. Тошкент вилоятида эса кўрсаткич паст, яъни 1,7 фоизни ташкил қилди.

Иқтисодий тадқиқотлар ва ислоҳотлар маркази маълумотларига кўра, энг юқори йиллик ўсиш Бухоро (+35,4 фоиз), Қашқадарё (+26,5 фоиз) ва Самарқанд (+21,7 фоиз) вилоятларида қайд этилган. Республика бўйича барча битимларнинг қарийб 30 фоизи пойтахт ҳиссасига тўғри келиб, ноябр ойида эса уй-жой савдоси ҳажми йиллик ҳисобда 8,8 фоизга ўсган эди.

Ипотека кредитлари ҳажми йил давомида кетма-кет ошмоқда

III чоракда ажратилган ипотека кредитлари ҳажми ўтган йилнинг мос даврига нисбатан 14,9 фоизга ошиб, 5,6 трлн сўмни ташкил этди. Йил бошидан ипотека кредитлари портфели қолдиғининг йиллик ўсиши 17 фоиз атрофида давом этмоқда.

Маълумот учун, 2040 йилгача ипотека кредити портфели 56,7 млрд долларга етказилиши режалаштирилган.

Марказий банк бу ҳолатни аҳоли даромадларининг ортиши билан изоҳламоқда. Бунда шу йилнинг 9 ойи якунларига кўра, реал ўсиш 8,4 фоиз деб қайд этилган.

Бироқ, аввалроқ Vaqt.uz Ўзбекистонда аҳоли даромадлари кўрсаткичи ошишида асосий омил пул ўтказмалари эканини маълум қилган эди. Яъни бу ўсиш, асосан, меҳнат мигрантлари ҳиссасига тўғри келмоқда.

Кўп қаватли уйларни топшириш ўтган йилга нисбатан паст даражада

Шу йилнинг январь–сентябрь ойларида қурилиш ишлари ҳажмининг реал ўсиш суръати 14,2 фоизга тенг бўлди. Жумладан, 2025 йилда қурилиш соҳасидаги ўсиш 61,6 трлн сўмга етиб, 5 йиллик даврда энг юқори натижа қайд этилди. Бу 2021 йилга нисбатан қарийб 3 баробар ўсиш дегани.

Марказий банк маълумотларига кўра, фойдаланишга топширилган умумий майдон ҳажмининг ўсиш суръати секинлашганига қарамасдан, барқарорлик сақланиб қолмоқда. Дастлабки 9 ой якунларига кўра, 11,1 млн квадрат метр уй-жой фойдаланишга топширилди, бу кўрсаткич ўтган йилнинг мос даврига нисбатан 2,4 фоизга юқори (4-расм).

Бунда ўсиш, асосан, якка тартибдаги уй-жойлар ҳажмининг кўпайиши ҳисобидан таъминланмоқда. Кўп қаватли уй-жойларни фойдаланишга топшириш эса ўтган йилги кўрсаткичларга нисбатан паст даражада шаклланган. Бу турар жой мажмуаларининг қурилиши давом этаётгани ва объектларнинг кейинги даврларда ишга туширилиши билан боғлиқ бўлиши мумкин.

Шу ўринда, аҳолининг уй-жой қурилишига киритаётган инвестициялари ҳам ортиб, учинчи чоракда жами инвестицияларнинг 6 фоизини (йил бошидан 7,2 фоиз) ташкил этди.

Аҳолига уй-жой сотиб олиш қанчалик зарур?

Сўровнома натижаларига кўра, уй-жой сотиб олишга бўлган талаб барқарор сақланмоқда. Масалан, респондентларнинг 6 фоизи кузатилаётган даврда турар жой сотиб олганини айтган. Айни пайтда, уй-жой харид қилиш бўйича кутилмалар жорий йилнинг 9 ойи давомида ўртача 8,6 фоизгача пасайган. Маълумот учун, 2024 йилнинг мос даврида ушбу кўрсаткич 9,8 фоизни ташкил этган.

Кўчмас мулк бозорида уй-жойга таклиф ҳануз юқори даражада қолмоқда. Бу ҳолат бозорнинг барча йўналишларида — янги уйлар, иккиламчи уйлар, ижара ва ер участкалари бозорида ҳам кузатилмоқда. Жорий йилнинг дастлабки 9 ойида ўртача ойига 41,6 мингта эълон жойлаштирилган бўлиб, бу кўрсаткич 2024 йилдаги 42,7 мингта эълондан бироз кам (6-расм).

Аввалроқ, Vaqt.uz иккиламчи уй-жой бозори ва пойтахтдаги ижара бозорининг ҳолати ҳақида хабар берган эди.

Сўм мустаҳкамланиши фонида уй-жой нархлари тезроқ ошди

Республика бўйича кўп қаватли уй-жой бозорида нархлар ошган. Хусусан, бирламчи бозорда уйлар нархи сўмда 2,4 фоизга, долларда эса 5,5 фоизга кўтарилган (7-расм).

Иккиламчи бозорда эса хонадонлар нархи сўм ҳисобида 1,8 фоизга, долларда 5 фоизга ошган (8-расм).

Марказий банк кўчмас мулк бозорида аксарият сотувчилар дастлабки ҳисоб-китобларни хорижий валютада шакллантиришга мойил бўлгани сабабли, ушбу тенденция уларнинг ўз активлари қийматини миллий валютада сақлаб қолиш мақсадида нарх кутилмаларини мослаштираётгани билан изоҳламоқда.

Оддий қилиб айтганда, бу ҳолат кўчмас мулк бозорида долларлашув ҳануз юқори эканини кўрсатади. Яъни уйлар нафақат долларда баҳоланмоқда, балки айрим ҳолатларда савдо-сотиқ ва ҳисоб-китоблар ҳам доллар орқали амалга оширилмоқда.

«Фундаментал омиллардан, жумладан пул ўтказмалари ҳисобига даромадлар ўсиши тезлашгани, қурилиш ва ер таннархи қимматлашгани ва суръат пасайганидан ташқари, кўчмас мулк бозори бир муддат ўтиб яна ўсиш трендига қайтганини омонатлар бўйича фоиз ставкалар пасая бошлагани билан ҳам боғлаш мумкин», — деб ёзди иқтисодчи Отабек Бакиров.

Баҳордан буён ижара нархлари тўхтовсиз ошмоқда

Ижара бозоридаги фаоллик август–сентябр ойларидаги турар жойга мавсумий талабнинг ортиши фонида сезиларли даражада ошди. Бундан ташқари, ўтган чорак бошидан ижара тўловларининг ўсиш суръати юқори даражада тезлашди.

Таҳлиллар шуни кўрсатмоқдаки, баҳордан буён ижара нархлари тўхтовсиз ошиб бормоқда. Республика бўйича ижара нархлари индекси йил давомида 8,4 фоизга, Тошкент шаҳрида эса 5,4 фоизга кўтарилган (9-расм).

Ижара нархлари ўсишининг тезлашиши иккиламчи уй-жой бозоридаги нархлар ўсиши ўртасидаги тафовутни қисқартирмоқда (10-расм). Бу ижарага бўлган талабнинг ўсиши ва бозорнинг мувозанатлашуви билан боғлиқ.

Умуман олганда, жорий йилнинг учинчи чорагида Ўзбекистонда кўчмас мулк бозори фаоллашди. Олди-сотди битимлари ва ипотека кредитлари ҳажмининг ошиши бозорда талаб барқарор эканини кўрсатмоқда. Аҳоли даромадларининг ўсиши расмий сабаб сифатида келтирилаётган бўлса-да, бу жараёнда пул ўтказмалари, айниқса, меҳнат мигрантлари ҳиссаси муҳим омил бўлиб қолмоқда.

Шу билан бирга, уй-жой таклифи ҳануз юқори даражада сақланиб, барча сегментларда эълонлар сони катта. Қурилиш ҳажмлари ўсиб бораётган бўлса-да, кўп қаватли уйларни фойдаланишга топшириш суръати секинлашган, ўсиш асосан якка тартибдаги уйлар ҳисобидан таъминланмоқда.

Нархлар динамикаси эса бозорнинг долларлашув даражаси юқори эканини яна бир бор кўрсатди. Сўм мустаҳкамланишига қарамасдан, уй-жой нархлари долларда тезроқ ошмоқда ва кўплаб битимларда хорижий валюта асосий мезон бўлиб қолмоқда.

Ижара бозорида эса баҳордан буён узлуксиз ўсиш кузатилиб, мавсумий талаб фонида фаоллик янада кучайди. Ижара нархларининг тез ўсиши иккиламчи уй-жой бозори билан тафовутни қисқартириб, бозорнинг мувозанатлашувига олиб келмоқда.

Хулоса қилиб айтганда, кўчмас мулк бозори ҳозирча барқарор ўсиш босқичида, бироқ нархлар, долларлашув ва даромадлар манбаи билан боғлиқ омиллар келгусида бозор ривожига таъсир қилувчи асосий риск ва трендлар бўлиб қолмоқда.

Эслатиб ўтамиз, аввалроқ Vaqt.uz Тошкент уй-жой бозорида 2026 йил нархларини таҳлил қилган эди.