«Ba’zi qonunlar uch kunda o‘tadi» — eskrou to‘g‘risidagi qonun nega kechikyapti?

O‘zbekistonda qurilayotgan uylarga pul to‘lagan, ammo xonadonini ololmayotgan yoki shartnomani bekor qilganidan keyin mablag‘ini qaytara olmayotgan fuqarolar muammosi yana kun tartibiga chiqdi. Masalan, so‘nggi haftalarda muhokamalar markazida bo‘lgan «Imarat Development» asoschisi Marat Hamdamovning qo‘lga olinishi va kompaniya mijozlarining shikoyatlari ko‘chmas mulk bozoridagi nazorat hamda xaridorlar huquqlarini himoya qilish masalasini keskinlashtirdi.

Albatta, bu holatlar alohida bir kompaniya bilan cheklanmaydi. Avvalroq Vaqt.uz uy-joy bilan bog‘liq firibgarlik va qurilishning to‘xtab qolishi oqibatida zarar ko‘rgan fuqarolar haqida qator materiallar e’lon qilgan.

Ularning birida «Credit House» va «InFin Stroy Invest» kompaniyalari oson shartlarda uy olib berishni va’da qilib, 1766 fuqaroni aldagani, ayrim holatlarda fuqarolar 20 ming dollargacha yoki 200 million so‘mdan ortiq mablag‘ to‘laganiga qaramay uysiz qolgani keltiriladi.

Yana bir holatda Toshkentdagi qurilishi to‘xtab qolgan turarjoy majmuasi xaridorlari 205 mln, 223 mln va hatto 495 mln so‘mgacha to‘lov qilgan bo‘lsa-da, to‘rt-besh yildan beri xonadonlarini ololmayotgani, shu sabab ijarada yashashga majbur bo‘layotgani qayd etilgan. Bu raqamlar ko‘chmas mulk bozoridagi xavflar qanchalik katta ekanini yaqqol namoyon etadi.

Shuningdek, «Imarat Development» bilan bog‘liq mojarolar fonida Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qo‘mitasi xaridorlarning ham uysiz, ham pulsiz qolishiga yo‘l qo‘yib bo‘lmasligi haqida bayonot berdi. Qo‘mita muammoning asosiy yechimlaridan biri sifatida eskrou hisobvaraqlarini ko‘rsatdi. Bu mexanizmga ko‘ra, xaridorning puli quruvchiga to‘g‘ridan-to‘g‘ri berilmaydi, balki bankdagi maxsus hisobvaraqda saqlanadi va belgilangan shartlar bajarilganidan keyingina quruvchiga o‘tkaziladi.

Ammo eskrou tizimini joriy etish haqidagi va’da yangi emas. Prezidentning 2025-yil yanvardagi farmoniga ko‘ra, tizim 2025-yil 1-iyuldan ixtiyoriy, 2026-yil 1-yanvardan esa majburiy ishlashi kerak edi. Ixtiyoriy mexanizm ishga tushgan bo‘lsa-da, majburiy tartib uchun zarur qonun loyihasi faqat 2026-yil 10-noyabr kuni Qonunchilik palatasida uchinchi o‘qishdan o‘tib, Senatga yuborildi.

Shunday qilib, belgilangan muddatdan qariyb 1 yil-u 10 oy o‘tibgina qonun loyihasi parlamentning yuqori palatasiga yetib bordi. Endi asosiy savol — nega xaridorlarni himoya qilishi kerak bo‘lgan mexanizm shuncha vaqt kechikdi va qonun qabul qilinishi bilan uy-joy xaridorlarining muammolari hal bo‘ladimi yoki davlat yana bir bor kechikkan qarorni amalga oshirish bilan cheklanadimi?

Eskrou qonuni nega paysalga solindi?

Prezidentning 2025-yil 27-yanvardagi PF-11-son farmonida eskrou tizimini bosqichma-bosqich joriy etish belgilangan edi. Unga ko‘ra, 2025-yil 1-iyuldan xaridorlar mablag‘larini eskrou hisobvaraqlari orqali jalb qilish ixtiyoriy, 2026-yil 1-yanvardan esa majburiy bo‘lishi kerak edi.

Farmonda tegishli idoralarga tizimni ishga tushirish uchun zarur huquqiy va tashkiliy choralarni ko‘rish vazifasi yuklatilgan. Biroq belgilangan muddat yaqinlashganida ham qonunchilik bazasi to‘liq tayyor emas edi.

2025-yilning dekabrida qurilish va uy-joy kommunal xo‘jaligi vaziri Sherzod Hidoyatov eskrou tizimi va elektron platforma tayyorligi, ammo qonunchilikka tegishli o‘zgartirishlar kiritish zarurligini bildirgan. Demak, tizimning texnik infratuzilmasi tayyorlanayotgan bir paytda uning to‘liq ishlashi uchun zarur qonuniy asos hali shakllanmagan edi.

2026-yilning mart oyida Urbanizatsiya va uy-joy bozorini barqaror rivojlantirish milliy qo‘mitasi raisi Sherzod Qudbiyev ham qonun loyihasi hukumatda, Adliya vazirligi bilan kelishish jarayonida ekanini ma’lum qildi. Uning izohlariga ko‘ra, eskrou mexanizmini joriy etishda qurilish moliyalashtirilishi, banklarning vazifalari va tomonlarning javobgarligini huquqiy jihatdan aniq belgilash zarur edi.

Faqat 2026-yil 28-iyul kuni qonun loyihasi Qonunchilik palatasida birinchi o‘qishdan o‘tdi. Shundan keyin hujjatni takomillashtirish va ikkinchi o‘qishga tayyorlash ishlari davom etdi. 10-noyabrda esa loyiha uchinchi o‘qishda qabul qilinib, Senatga yuborildi.

Shu tariqa, prezident farmoni qabul qilinganidan qariyb 1 yil-u 10 oy o‘tib, qonun loyihasi parlamentning yuqori palatasiga yetib bordi.

E’tiborlisi, eskrou tizimini joriy etish bo‘yicha qaror va muddatlar oldindan belgilangan edi. Prezident farmonida tegishli qonunchilikka 2 oy muddatda o‘zgartirishlar kiritish vazifasi ham nazarda tutilgan. Biroq bu ish belgilangan muddatda yakunlanmadi. Qizig‘i, bu qonun yaqin orada qabul qilinganda ham kamida 2027-yildan kuchga kiradi, unga esa bozordagi firibgarlik holatlari yanada ildiz otishda davom etaveradi.

Ayrim qonunlarga vaqt topiladi, boshqalari esa oylab kutiladi

Iqtisodchi Otabek Bakirov ham eskrou to‘g‘risidagi qonun loyihasining uzoq vaqt kechikkanini tanqid qilgan. U «Avval iqtisod» ko‘rsatuvida ayrim qonunlar parlamentdan bir necha kun ichida o‘tkazilishi, aholi manfaatlarini bevosita himoya qiladigan ushbu qonun esa uzoq vaqt qabul qilinmay kelayotganini ta’kidladi.

«Ba’zi bir qonunlarni uch kunda o‘tkazib yuboradi. Bitta o‘qishda bosib turib, uchalasini ham o‘tkazadi, topshiriq bo‘lsa. Bu esa xalqning manfaatiga ishlaydigan, ertaga qancha odamning puli kuyib qolishining oldini oladigan qonun. Bu zudlik bilan hal qilinishi kerak bo‘lgan masala», — degan edi Bakirov.

Jurnalist Shahriyor Ismoilov «Ko‘rpacha ostidagi so‘m» kanalida ham qonun loyihalarini ko‘rib chiqishdagi muddatlar va ustuvorliklar masalasiga e’tibor qaratadi. U renovatsiya to‘g‘risidagi qonunni eskrou qonuni bilan qiyoslab, bu jarayondagi tafovutni quyidagicha izohlaydi:

«Ya’ni gap developerlar manfaatlari va renovatsiya loyihalarini ishga tushirish haqida ketganda, murosa topiladi, jarayon tezlashadi. Xaridorlarning pullarini qurilish tugallanmay qolishi va mablag‘lar qaytarilmasligi xavfidan himoya qilishi kerak bo‘lgan qonun esa oylab ko‘rib chiqish bosqichida qolmoqda», — deb yozadi Shahriyor Ismoilov.

Renovatsiya to‘g‘risidagi qonun bunga misol bo‘la oladi. Uni ishlab chiqish ishlari Urbanizatsiya qo‘mitasi tashkil etilishidan oldin boshlangan, biroq hujjat keyinchalik parlamentdan nisbatan tez o‘tdi. Qolaversa, ko‘rib chiqish jarayonida ayrim me’yorlar o‘zgartirildi. Xususan, renovatsiya loyihalarini amalga oshirish uchun barcha mulkdorlarning roziligini olish talabi 80 foizgacha yumshatildi. Bu o‘zgarish yuz foizlik rozilik talabi ayrim loyihalarni amalga oshirishni qiyinlashtirishi mumkinligi bilan izohlandi.

Shu tariqa, renovatsiya loyihalarini amalga oshirishga taalluqli talablarni o‘zgartirish bo‘yicha kelishuvga erishildi. Uy-joy xaridorlarini qurilish tugallanmay qolishi va to‘lagan mablag‘ini qaytara olmaslik xavfidan himoya qilishi kerak bo‘lgan eskrou qonuni esa prezident farmonida belgilangan muddatdan qariyb 1 yil-u 10 oy o‘tibgina parlamentning yuqori palatasiga yetib bordi.

Bu holat qonunchilik jarayonida aholi manfaatlariga bevosita daxldor masalalarning ko‘rib chiqilish tezligi va ustuvorligi yuzasidan savollarni yuzaga keltiradi.

Eskrou nega shunchalik muhim?

Eskrou tizimining ahamiyati shundaki, u qurilishdagi moliyaviy xavflarni faqat xaridor zimmasiga yuklab qo‘ymaydi. Amaldagi amaliyotda fuqaro hali qurib bitkazilmagan xonadon uchun pul to‘laydi, quruvchi esa ushbu mablag‘lardan qurilishni davom ettirishda foydalanishi mumkin. Agar kompaniya moliyaviy qiyinchilikka uchrasa, yangi xaridorlar oqimi kamayib ketsa yoki mablag‘lar boshqa loyihalarga yo‘naltirilsa, qurilish to‘xtab qolishi ehtimoli paydo bo‘ladi. Bunday vaziyatda xaridor na xonadonini oladi, na to‘lagan pulini qaytarishi oson bo‘ladi.

Eskrou ushbu xavfni kamaytirishga qaratilgan. Xaridorning mablag‘i quruvchi hisobiga emas, bankdagi maxsus hisobvaraqda saqlanadi. Developer esa qurilishni o‘z mablag‘lari yoki bank krediti hisobidan yakunlashi kerak. Natijada xaridor puli quruvchining boshqa loyihalari, qarzlari yoki kundalik xarajatlarini moliyalashtirish uchun ishlatilmaydi.

Bu, ayniqsa, uy-joyni investitsiya sifatida emas, yashash uchun sotib olayotgan oilalar uchun muhim. Chunki ko‘pchilik xaridorlar qurilishning dastlabki bosqichida nisbatan arzon narxda xonadon olish uchun yillar davomida jamg‘argan mablag‘ini yoki kredit pulini sarflaydi. Qurilish to‘xtab qolsa, ular nafaqat katta miqdordagi pulidan, balki uy-joy bilan bog‘liq rejalaridan ham ayrilishi mumkin.

Iqtisodchi Otabek Bakirov ham «Avval iqtisod» ko‘rsatuvida aynan shu jihatni alohida ta’kidladi. Uning fikricha, eskrou tizimi, birinchi navbatda, ikkinchi yoki uchinchi investitsiyasini amalga oshirayotgan shaxslardan ko‘ra, yagona uyini sotib olishga harakat qilayotgan yosh oilalarni himoya qilish uchun zarur.

«Men ikkinchi, uchinchi investitsiya sifatida pul kiritib, kuyib qolganlarga unchalik achinmayman. Lekin birinchi, yagona uyini olaman deb borgan yoshlar, yosh oilalar kuyib qolishi juda og‘ir. Bu endi hayot izidan chiqaradi, kelajagini kesadi», — dedi Bakirov.

Biroq iqtisodchi Behzod Hoshimov qurilishdagi firibgarliklarning ko‘payishiga boshqa bir iqtisodiy omil — davlatning muammoli loyihalar uchun javobgarlikni o‘z zimmasiga olishi ham sabab bo‘layotganini ta’kidlaydi.

Uning fikricha, ilgari ayrim muammoli qurilishlarda davlatning xaridorlarga yordam berishi odamlarda zarar ko‘rgan taqdirda ham hukumat uy-joy yoki pul bilan ta’minlaydi, degan ishonchni shakllantirgan. Iqtisodchilar bunday vaziyatni «moral hazard» — ma’naviy tavakkalchilik deb ataydi. Ya’ni bir tomon o‘z qarorining salbiy oqibatlarini boshqa birov, bu holatda davlat, zimmasiga yuklashiga ishonib, xavfliroq qarorlar qabul qilishi mumkin.

«Agar yo‘qotish riskini davlat o‘z zimmasiga olsa, xaridor quruvchini tekshirib o‘tirmaydi, faqat narxga qaraydi. Kecha ochilgan firma bozordan 15 tiyin arzon sotsa, odamlar yugurib borib pulini beradi: shartnoma bor-ku, oxir-oqibat davlat baribir uyni beradi», — deb yozadi Hoshimov.

Iqtisodchi bunday amaliyot halol quruvchilarni ham noqulay vaziyatga solishini ta’kidlaydi. Chunki ishonchli kompaniya o‘z obro‘si, moliyaviy barqarorligi va qurilish sifati uchun qo‘shimcha xarajat qiladi. Ammo xaridorlar davlat baribir zararini qoplaydi deb hisoblasa, ular quruvchining ishonchliligidan ko‘ra arzonroq taklifni tanlashi mumkin. Natijada firibgar kompaniyalar ham bozorda ustunlikka ega bo‘lishi ehtimoli ortadi.

Hoshimov eskrou tizimini to‘g‘ri qadam deb hisoblaydi, biroq muammoni faqat nazorat va yangi talablarni kuchaytirish orqali hal qilib bo‘lmasligini aytadi. Uning fikricha, qurilishning har bir bosqichini davlat nazoratiga olish komplayens xarajatlarini oshiradi, bu esa qurilish tannarxi va uy-joy taklifiga salbiy ta’sir ko‘rsatishi mumkin.

«De-fakto davlat barcha qurilish kompaniyalarining buxgalteri va pudratchisiga aylanib qolmoqda. Chunki agar buni qilmasa, firibgarlar uchun juda qulay muhit yaratilgan. Ya’ni qurilishdagi har bir qadam nazoratga olinadi — buning komplayens qiymatlari o‘ta baland», — deya ta’kidlaydi iqtisodchi.

Uning taklifiga ko‘ra, xaridorlarga davlat budjeti hisobidan avtomatik kompensatsiya berish amaliyoti o‘rniga, quruvchining shartnoma bo‘yicha javobgarligi va zararlarni aynan uning mol-mulki hisobidan qoplash tartibi aniq belgilanishi kerak. Shuningdek, bunday holatlar uchun quruvchilarning o‘zlari badal to‘laydigan kafolat fondi variantini ham muhokama qilish mumkin.

Eskrou uy-joy narxini oshirishi mumkinmi?

Eskrou tizimi xaridorlar uchun moliyaviy xavflarni kamaytirishi bilan birga, qurilish kompaniyalari zimmasiga yangi moliyalashtirish talablarini ham yuklaydi. Avval quruvchilar xonadon sotib oluvchilardan tushgan mablag‘larni qurilish jarayoniga yo‘naltirishi mumkin edi. Yangi tartibda esa xaridorlarning pullari bankdagi maxsus hisobvaraqlarda saqlanadi. Quruvchi qurilishni davom ettirish uchun o‘z mablag‘lari yoki bank kreditlariga tayanishi kerak bo‘ladi.

Bu holat qurilish tannarxiga ta’sir qilishi mumkin. Chunki kredit foizlari va boshqa moliyalashtirish xarajatlari kompaniyalar uchun qo‘shimcha yuk hisoblanadi. Ular bu xarajatlarni uy-joy narxiga qo‘shishi ehtimoli ham bor. Vaqt.uz avvalgi tahlilida eskrou tizimining ehtimoliy kamchiliklari qatorida uy-joy tannarxining oshishi, kichik qurilish kompaniyalarining moliyaviy imkoniyatlar sabab bozordan siqib chiqarilishi hamda bank va notarial jarayonlarning murakkablashishini qayd etgan edi. O‘sha materialda tannarx 5–10 foizga oshishi mumkinligi haqidagi baho ham keltirilgan. Biroq bu raqamni barcha loyihalar uchun muqarrar natija deb bo‘lmaydi.

Iqtisodchi Otabek Bakirov esa uy-joy narxi oshishi haqidagi xavotirni asossiz deb hisoblaydi. Uning fikricha, eskrou quruvchilarning xaridorlar mablag‘idan erkin foydalanish imkoniyatini cheklaydi, ammo bu uy-joy narxi albatta ko‘tariladi degani emas.

«100 ta kvartira qurayotgan kompaniya har biri 500 million so‘mdan sotilganda, birdaniga 50 milliard so‘mni olib, dividend qilib chiqarib keta olmaydi. Bu pul bankda turadi. Quruvchi uni garovga qo‘yib kredit olishi yoki qurilishni o‘z mablag‘lari hisobidan davom ettirishi mumkin», — deydi Bakirov.

Iqtisodchi eskrou tizimi xaridorning huquqlarini ham kuchaytirishini ta’kidlaydi. Uning tushuntirishicha, qurilish bosqichida uy sotib olgan fuqaroning ulush huquqi shunchaki qog‘ozdagi va’da bo‘lib qolmay, sotish yoki garovga qo‘yish mumkin bo‘lgan aktivga aylanishi kerak. Masalan, xaridor qurilish hali boshlang‘ich bosqichda bo‘lganida xonadon uchun pul to‘lagan bo‘lsa ham, o‘z huquqini belgilangan tartibda rasmiylashtirib, keyinchalik boshqa shaxsga o‘tkazishi mumkin bo‘ladi.

Bakirovning fikricha, bu bozorda faqat tayyor uy-joylar emas, balki qurilish jarayonidagi xonadonlarga bo‘lgan huquqlar taklifini ham oshiradi. Natijada taklif kengayib, narxlar muvozanatlashishiga xizmat qilishi mumkin.

Demak, eskrou tizimining uy-joy narxiga ta’siri bir tomonlama emas. Bir tomondan, quruvchilarning moliyalashtirish xarajatlari ortishi mumkin. Ikkinchi tomondan, xaridorlarning huquqlari mustahkamlanishi va bozordagi taklif kengayishi ehtimoli bor. Yakuniy natija quruvchilarning moliyaviy imkoniyatlari, bank kreditlari shartlari va tizimning amalda qanday ishlashiga bog‘liq bo‘ladi.

Eskrou kimga foyda, kimga zarar?

Eskrou tizimi, eng avvalo, qurilishi tugallanmagan uy uchun pul to‘layotgan xaridorlarning manfaatlarini himoya qilishga qaratilgan. Yangi mexanizmda ularning mablag‘lari quruvchining erkin tasarrufida bo‘lmaydi. Bu qurilish to‘xtab qolgan yoki kompaniya o‘z majburiyatlarini bajara olmagan holatlarda xaridorning pulini yo‘qotish xavfini kamaytirishi kerak.

Bundan moliyaviy jihatdan barqaror, loyihalarini o‘z mablag‘lari yoki bank kreditlari hisobidan amalga oshira oladigan qurilish kompaniyalari ham manfaatdor bo‘lishi mumkin. Chunki xaridorlar uchun mablag‘lar xavfsizligi muhim mezonga aylansa, bozorda ishonchli quruvchilarning ustunligi ortadi. Banklar esa qurilish loyihalarini moliyalashtirish va eskrou hisobvaraqlariga xizmat ko‘rsatish orqali yangi imkoniyatlarga ega bo‘ladi.

Biroq xaridorlardan tushgan mablag‘larni boshqa loyihalarga yo‘naltirish yoki aylanma mablag‘ sifatida ishlatish imkoniyatidan foydalanib kelgan quruvchilar uchun yangi tartib noqulay. Ayniqsa, yetarli kapitali bo‘lmagan va bank kreditlarini jalb qilish imkoniyati cheklangan kompaniyalar moliyaviy qiyinchiliklarga duch kelishi mumkin. Demak, eskrou quruvchilarning moliyaviy intizomiga qo‘yiladigan talablarni kuchaytiradi va bozorda ishlash shartlarini o‘zgartiradi.

Ammo bu tizimning zarurligi haqida gap ketayotganiga qaramay, uning joriy etilishi belgilangan muddatlardan ancha ortda qoldi. Prezidentning 2025-yil 27-yanvardagi farmonida eskrou tizimini dastlab ixtiyoriy, keyinchalik majburiy tartibda joriy etish belgilangan, tegishli qonunchilik o‘zgarishlarini tayyorlash uchun esa ikki oy muddat ajratilgan edi. Shunga qaramay, qonun loyihasi parlamentga faqat 2026-yilning iyulida kiritildi va 10-noyabr kuni Qonunchilik palatasining uchinchi o‘qishidan o‘tib, Senatga yuborildi.

Shu tariqa, xaridorlarning mablag‘larini himoya qilishga qaratilgan mexanizmni qonunchilik bilan mustahkamlash uchun farmon qabul qilinganidan qariyb bir yil-u o‘n oy vaqt ketdi. Hali Senatdan ham tasdiqlanib, tizimning to‘liq ishga tushishi 2027-yilga to‘g‘ri keladi. Shu o‘rinda, mas’ul idoralar qonun loyihasini tayyorlash va kelishish jarayoni nega shuncha cho‘zilganini aniq izohlashi kerak.

Eskrou tizimi qurilish bozoridagi barcha muammolarni birdaniga hal qilmaydi. Biroq u xaridor pulining taqdiri quruvchining moliyaviy intizomi va biznes qarorlariga bog‘liq bo‘lib qolmasligi uchun muhim mexanizm bo‘lishi mumkin. Har qalay, bu avvalgi yillarda uy-joy qurilishi bilan bog‘liq mojarolar sabab yuzaga kelgan milliardlab, hatto trillionlab so‘mlik yo‘qotishlar xavfini kamaytirishi turgan gap.